借地借家法「普通借地権と定期借地権」の違いと選択基準【2026年版】

2026年5月20日

📅 情報基準日：2026年5月現在

📋 参照法令（e-Gov法令検索）

借地権には自動更新される「普通借地権」と更新されない「定期借地権」があり、地主・借地人の立場で有利不利が大きく異なります。

普通借地権と定期借地権の比較

種類	存続期間	更新	更新後の期間	特徴
普通借地権	30年以上	あり（正当事由がなければ更新拒絶不可）	1回目：20年以上 / 2回目以降：10年以上	借地人に有利。建物がある限り実質的に半永久的に使用できる
一般定期借地権	50年以上	なし（更新・建物買取請求不可）	期間満了で終了	書面で設定。長期の一般的な定期借地
事業用定期借地権	10〜50年	なし	期間満了で終了	事業用建物のみ。公正証書で設定必須
建物譲渡特約付借地権	30年以上	なし（期間満了時に地主が建物を買い取る）	建物取得後は建物賃貸借に移行可	期間満了後に地主が建物を買い取る

地主・借地人それぞれの視点

地主の立場：普通借地権は一度貸すと事実上取り返せないリスクがある。定期借地権なら期間満了で確実に更地で返却される
借地人の立場：定期借地権は期間終了で建物を取り壊して返却しなければならないため、長期利用には普通借地権の方が有利
地代の決め方：契約で自由に設定できるが、借地借家法に基づき地代の増減額請求権がある
定期借地権付きマンション・戸建ては購入価格が安い反面、将来の土地返却義務があり、銀行の住宅ローン審査が厳しい場合がある

FAQ

Q. 普通借地権の更新を地主が拒絶できる「正当事由」とはどのような場合ですか？

A. 正当事由は非常に厳格に判断されており、単に「土地を利用したい」だけでは認められません。主な要素は①地主が自ら土地を使用する必要性の高さ②借地人が土地を使用する必要性③借地の従前の経緯④立退料の申出の有無と金額です。①と②のバランスが重要で、地主の土地利用の必要性が借地人のそれを明らかに上回る場合に限り正当事由が認められます。実務上は高額の立退料提供とセットでなければ正当事由が認められにくいのが現状です。

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