📅 情報基準日：2026年5月現在
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抵当権は債権の担保として不動産等に設定される担保物権で、住宅ローンの担保として日常的に利用される重要な権利です（民法369条）。
目次
抵当権の基本的な仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設定方法 | 設定契約（書面は必要なし）＋登記（対抗要件として） |
| 効力の及ぶ範囲 | 原則として土地・建物・付加一体物（建具・畳等）に及ぶ。果実・従物には及ばない（原則） |
| 物上代位 | 売却・賃貸による賃料・保険金にも追及できる（差押えが必要） |
| 法定地上権 | 土地と建物が同一所有者で抵当権設定後に土地と建物が別所有者になった場合に成立 |
抵当権実行（競売）と第三取得者の保護
- 抵当権実行の流れ：債務不履行→裁判所への競売申立て→差押え→競売→配当。実行まで通常1〜2年かかる
- 第三取得者の保護：抵当権設定後に目的物を取得した第三者は、債権額を弁済して抵当権を消滅させる「代価弁済」「抵当権消滅請求」で保護される
- 後順位抵当権者の保護：先順位が弁済を受ける前に後順位が競売申し立てすることも可能
- 抵当権は登記がなくても設定自体は有効（第三者への対抗には登記が必要）
FAQ
Q. 抵当権が設定されている不動産を購入する際の注意点は何ですか？
A. 抵当権が付いたまま不動産を購入すると、後から抵当権が実行されて物件を失うリスクがあります。通常の取引では、売主が受け取る代金で残債を弁済し、同日決済で抵当権抹消登記を行います（司法書士が立会い）。売買代金が残債を下回るオーバーローンの場合は任意売却の手続きが必要です。重要事項説明で「抵当権の内容と決済時の抹消予定」を必ず確認しましょう。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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