借地借家法「原状回復義務」退去時のトラブルと国交省ガイドライン【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

退去時の原状回復を巡るトラブルは賃貸住宅で最も多い紛争の一つです。国土交通省のガイドラインを理解して適切な請求・返還を実現することが重要です。

原状回復の費用負担の原則

損耗の種類	負担者	具体例
通常損耗・経年劣化	貸主負担	日照による畳・壁紙の変色、建具の自然消耗、設備の老朽化
借主の故意・過失・善管注意義務違反	借主負担	タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷・臭い、釘穴・大きなへこみ
グレードアップの費用	貸主負担（借主に請求不可）	新品に交換する費用の増額部分（経過年数で減価した残存価値が修繕費の上限）

退去時のポイントと敷金返還

• 入居時の写真撮影：入居前の状態を記録することで退去時の不当請求を防止。日付・場所を明記して保管
• 敷金の返還期限：2020年民法改正で「相当の期間内に返還」する義務が明文化（退去から1〜2ヶ月が目安）
• 特約による例外：「クリーニング費用は借主負担」等の特約は有効だが、消費者契約法に反する過大な特約は無効
• 返還に不満がある場合は①内容証明郵便②少額訴訟（60万円以下）③敷金返還の訴訟の順に対応を検討

FAQ

Q. 壁紙に小さな画鋲の穴を開けた場合、修繕費用を請求されますか？

A. 画鋲の穴は「通常の使用による損耗」として借主の負担にならないとされています（国交省ガイドライン）。絵画・時計・カレンダーを掛けるための小さな穴は日常生活の範囲内であり、貸主が負担するべきものです。ただし、多数の釘穴で壁が大きく損傷している場合や、穴の修繕が不可避な程度になった場合は借主負担となる可能性があります。退去時に不当な請求を受けた場合は、国交省ガイドラインを根拠に異議を申し立てましょう。

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