📅 情報基準日：2026年4月6日（区分所有法改正 2026年4月1日施行時点）
はじめに
「区分所有法が大改正されたって聞いたけど、宅建試験に何が出るの？」——2026年度（令和8年度）の宅建試験受験生にとって、これが最大の疑問ではないでしょうか。
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2026年4月1日、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）が数十年ぶりの大幅改正で施行されました。所有者不明・管理不全マンションが急増する社会問題を背景に、決議要件・建替え要件・管理制度が根本から変わっています。
本記事では、試験に直結するポイントを改正前後の比較表つきで完全解説します。
区分所有法大改正の背景
国土交通省の推計によると、築40年超のマンションは2023年時点で約125万戸、2033年には約260万戸に倍増する見通しです。老朽化したマンションの建替えや大規模修繕には区分所有者全員（または多数）の合意が必要ですが、所有者不明・高齢化・無関心層の増加で意思決定が機能不全に陥るケースが急増していました。
この問題を解消するため、今回の改正では「意思決定の円滑化」と「管理不全マンションへの対応強化」の2軸で制度が再設計されました。
【最重要】決議要件の変更
試験で最も問われるのが決議要件の変更です。改正前後を必ず比較表で覚えてください。
| 決議の種別 | 改正前 | 改正後（2026年4月〜） |
|---|---|---|
| 普通決議 | 区分所有者数・議決権の各過半数 | 集会出席者の議決権の過半数（原則） |
| 特別決議（共用部分変更等） | 区分所有者数・議決権の各3/4以上 | 集会出席者の議決権の3/4以上 |
| 建替え決議 | 区分所有者数・議決権の各4/5以上 | 変更なし（4/5以上を維持） |
ポイント：普通決議と特別決議は「全区分所有者」基準から「出席者」基準へ変わりました。一方、建替え決議だけは4/5以上のままです。ここが最大のひっかけポイントです。
また、所在等不明の区分所有者は決議の母数（分母）から除外できるようになりました。これにより、長期不在・連絡不通の所有者がいても集会の決議が進められます。
建替え決議要件の緩和（条件付き）
原則は4/5以上ですが、以下のいずれかに該当するマンションは3/4（75%）以上に引き下げられます。
- 耐震性不足の認定を受けたマンション
- 火災安全性に問題があるマンション
- 外壁剥落等により周囲に危険を及ぼすおそれがあるマンション
「原則4/5→条件付きで3/4」という数字の変化を、条件とセットで覚えましょう。「条件なしで引き下げられた」という誤った選択肢に注意してください。
新設された2つの管理制度
① 財産管理制度（管理不全マンション対策）
管理不全状態の専有部分・共用部分について、利害関係人（他の区分所有者・管理組合など）が裁判所に申立てを行い、管理人を選任してもらえる制度が新設されました。所有者が特定できない・対応しない場合でも、裁判所経由で管理できます。
② 国内管理人制度
海外在住の区分所有者は、国内代理人（国内管理人）を置く義務が生じます。国内管理人は保存行為や議決権行使が可能で、管理組合の意思決定の妨げとならないよう機能します。
宅建試験でのひっかけポイントと対策
今回の改正は施行されたばかりで、受験生の多くが改正前の知識で混乱します。以下のひっかけパターンを押さえてください。
| ひっかけパターン | 誤答を誘う選択肢の例 | 正解の知識 |
|---|---|---|
| 建替え決議も緩和された | 「建替え決議の要件も出席者3/4以上に変わった」 | 建替え決議は4/5以上のまま変更なし |
| 緩和条件を無視 | 「すべてのマンションで建替え決議は3/4に引き下げられた」 | 耐震不足等の特定条件がある場合のみ |
| 所在不明者の扱い | 「所在不明の区分所有者がいると決議自体ができない」 | 母数から除外して決議可能 |
| 財産管理人の申立資格 | 「財産管理人を選任できるのは区分所有者のみ」 | 利害関係人であれば申立て可能 |
2026年度宅建試験の出題予測
過去10年の統計（2015〜2024年）では、区分所有法は毎年1〜2問出題されています。2026年度は改正初年度のため、決議要件の変更と建替え要件が高確率で出題されると予想されます。
なお、2024年度（令和6年度）の宅建試験は受験者数240,186人・合格率18.6%・合格点37点と近年最高水準でしたが、2026年度は改正法の出題増加により難化する可能性があります。早めに改正内容を固めましょう。
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まとめ：試験直前チェックリスト
- ✅ 普通決議・特別決議は「出席者」基準に変更（全員基準から変わった）
- ✅ 建替え決議だけは4/5以上のまま変更なし（最重要ひっかけ）
- ✅ 耐震不足等の特定条件付きで建替え決議が3/4に緩和
- ✅ 所在不明区分所有者は母数から除外して決議可能
- ✅ 財産管理制度・国内管理人制度の新設を確認
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