📅 情報基準日：2026年4月12日
宅建業者が受け取れる報酬額の上限は、宅建業法第46条と国土交通省告示により厳格に定められています。計算式を正確に理解することは宅建試験でも実務でも必須の知識です。
売買・交換の報酬上限計算式
速算式（取引価格400万円超の場合）
一方の依頼者から受け取れる上限額：
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（取引価格 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税）
例：売買価格3,000万円の場合
3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円
96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円（税込上限額）
段階ごとの正式計算式
| 取引価格の区分 | 報酬率（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
速算式「3%+6万円」は上記3段階を合算した結果です。
売主・買主双方から受け取る場合
同一業者が売主・買主の双方から報酬を受け取る場合でも、各依頼者からの上限額はそれぞれ速算式が上限です（合計が2倍になるわけではありません）。
低廉な空き家等の特例（2018年改正）
売買代金が400万円以下の低廉な空き家等の売買では、売主から受け取れる報酬上限が引き上げられました。
- 従来：売主から（取引価格×5%など）の上限
- 特例：売主から最大18万円×1.1＝19.8万円まで受け取れる
この特例は売主側のみ適用（買主は通常の計算）。現地調査費用等を報酬に上乗せできます。
賃貸借の報酬上限
| 取引類型 | 報酬の上限 |
|---|---|
| 居住用建物の賃貸 | 貸主・借主合計で借賃の1ヶ月分×1.1（消費税） 依頼者の承諾なければ各0.5ヶ月分が上限 |
| 居住用以外（事務所等）の賃貸 | 貸主・借主それぞれから借賃の1ヶ月分×1.1まで可（合計2ヶ月分） |
ポイント：居住用の賃貸では、借主から承諾を得ない限り借主から取れる上限は0.5ヶ月分です。借主から1ヶ月分全額を取るには依頼者（借主）の承諾が必要です。
計算練習問題
問題：売買価格2,500万円の場合の報酬上限額は？
速算式：2,500万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 81万円
消費税込み：81万円 × 1.1 ＝ 89.1万円
問題：月額賃料10万円の居住用マンション（業者が貸主・借主双方から依頼）の報酬上限は？
合計上限：10万円 × 1.1 ＝ 11万円（税込）
貸主から最大11万円、または借主から0.5ヶ月＋貸主から0.5ヶ月の組み合わせなど。
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よくある質問（FAQ）
Q. 報酬以外に「実費」として別途請求できますか？
A. 広告費は依頼者の特別依頼がある場合のみ実費を請求できます。通常の広告費・交通費は報酬に含まれると解釈されます。
Q. 交換の場合の報酬はどう計算しますか？
A. 交換の場合は、交換する不動産の価格が高い方を基準に報酬上限を計算します。
Q. 報酬上限を超えて受領するとどうなりますか？
A. 宅建業法違反となり、業務停止・免許取消し・刑事罰（1年以下の懲役または100万円以下の罰金）の対象となります。
まとめ・ポイント整理
- 売買報酬の速算式（400万円超）：取引価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
- 低廉な空き家（400万円以下）：売主から最大19.8万円（税込）の特例あり
- 居住用賃貸は貸主・借主合計で借賃1ヶ月分＋消費税が上限
- 居住用賃貸で借主から1ヶ月分取るには借主の承諾が必要
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