宅建試験で毎年出題される報酬規制。仲介手数料の計算式・速算式・上限額・賃貸の報酬・2024年改正の空き家特例まで、本記事で完全解説します。
報酬規制の基本原則
宅建業者が受け取れる報酬の上限は国土交通大臣が告示で定めた額以内です（宅建業法46条）。この上限を超える報酬の受領は禁止されており、違反した場合は監督処分・罰則の対象となります。
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売買・交換の報酬上限（媒介）
売買における媒介報酬の上限は取引価格に応じた速算式で計算します。
| 売買価格（税抜） | 上限率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
速算式（400万円超の場合）
売買価格×3%＋6万円（＋消費税）
3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）
消費税込：96万円×1.1＝105.6万円
※買主・売主それぞれからこの額を上限として受領可（合計最大211.2万円）
賃貸の報酬上限
| 区分 | 媒介 | 代理 |
|---|---|---|
| 借賃（月額）を基準 | 貸主・借主の合計で賃料1ヶ月分以内 | 賃料1ヶ月分以内 |
💡 居住用建物の場合、依頼者の一方から受領できるのは原則賃料0.5ヶ月分。ただし、依頼者の承諾があれば一方から1ヶ月分まで受領可能（告知が必要）。
事業用建物は依頼者双方の合意のもとで配分を決めることができます。
代理の場合の報酬上限
代理の場合は媒介の2倍まで受領できます。ただし、売主の代理をして買主からも報酬を受領する場合、双方から受領した合計が媒介の2倍を超えてはなりません。
2024年7月改正：低廉な空き家等の特例
売買価格が800万円以下の低廉な空き家・空き地等の売買媒介において、売主から受領できる報酬の上限が引き上げられました（改正前：400万円以下）。
- 売主から受領できる上限：33万円（税込）
- 買主からは通常の速算式による額が上限
- 2024年7月1日施行
権利金がある場合の特例
土地・建物の賃貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして売買の報酬規定を適用できます（権利金が高額な場合に有利）。
報酬に含められないもの・別途請求できるもの
- 通常の広告費：報酬に含まれる（別途請求不可）
- 依頼者の特別な依頼による広告費：別途実費請求可
- 遠隔地への出張費：別途実費請求可
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宅建試験 報酬規制の頻出ポイント
- 売買速算式：400万円超は「×3%＋6万円（税抜）」
- 賃貸：貸主・借主合計で賃料1ヶ月分以内（居住用は原則0.5ヶ月分ずつ）
- 代理：媒介の2倍が上限
- 低廉な空き家（800万円以下）：売主から最大33万円（税込）
- 特別依頼の広告費・出張費は別途請求可
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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