情報基準日：2026-05-29 ／ 根拠法令：民法第369〜396条（抵当権）
抵当権は宅建試験「権利関係」最頻出テーマの一つです。設定から消滅まで、試験で問われるポイントを体系的に整理します。
目次
抵当権の基本
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 抵当権の設定 | 抵当権設定契約（諾成契約・書面不要）＋登記で第三者への対抗力が生じる |
| 被担保債権 | 元本・利息・損害金（遅延損害金は最後の2年分のみ優先弁済） |
| 物上代位 | 担保物が火災等で滅失した場合の保険金・賃料（差押えが必要） |
法定地上権の成立要件（最重要）
法定地上権とは、土地と建物の所有者が異なる状況になった（競売等）場合に、建物所有者を保護するために法律上当然に認められる地上権です。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ①抵当権設定時に建物が存在 | 更地に抵当権設定後に建物が建てられた場合は法定地上権は成立しない |
| ②設定時に土地と建物が同一所有者 | 抵当権設定時点で土地と建物が別々の所有者なら成立しない |
| ③土地または建物の一方または双方に抵当権設定 | 両方でも一方でも可 |
| ④抵当権実行（競売）による所有者の分離 | 競売の結果として土地と建物の所有者が分かれること |
抵当権の効力が及ぶ範囲
- 付加一体物（370条）：建物に取り付けられた設備（エアコン・照明等）は抵当権の効力が及ぶ
- 従物（87条）：主物の処分に従う→建物の鍵・建具は抵当権の効力が及ぶ（判例）
- 果実（371条）：賃料等の果実は抵当権の実行申立後に発生するものにのみ効力が及ぶ
よくある質問
- Q. 法定地上権の「存続期間」はどうなりますか？
- A. 法定地上権の存続期間は当事者間の合意が優先され、合意がなければ民法388条に基づき相当の期間とされます。借地借家法が適用される場合は30年以上（建物所有目的）が基本です。存続期間と地代は当事者間で協議し、まとまらない場合は裁判所が定めます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・データに基づきます。最新情報は各公的機関の公式サイトをご確認ください。
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