不動産売買・意思表示の重要判例｜詐欺・錯誤・権利濫用の実例解説

2026年4月10日2026年4月18日

📅 情報基準日：2026年4月8日（各判例：最高裁判所判決時点）

はじめに

不動産の売買契約をめぐっては、詐欺・錯誤・権利濫用・意思能力の欠如など、さまざまな法的問題が生じます。民法の意思表示に関する規定は2020年の改正でも大幅に見直され、宅建試験でも継続的に問われています。

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本記事ではRETIO（不動産適正取引推進機構）のデータベースから売買・意思表示をめぐる最高裁判所判例を解説し、試験対策と実務上の注意点を整理します。

事案番号：令1（受）861号

不動産取引における債務不履行に基づく損害賠償請求において、弁護士報酬を損害として当然に請求することはできないと判示されました。

弁護士費用を相手方に請求するには、不法行為に基づく損害賠償（民法709条）として構成するか、特約がある場合に限られます。「債務不履行なら弁護士費用も全額請求できる」という誤解に注意が必要です。

事案番号：平24（受）2280号／ RETIO 90-140

不動産の隣地に設置された看板等の撤去請求が権利濫用（民法1条3項）に該当すると判示されました。所有権に基づく撤去請求であっても、権利行使の態様・目的・損害の均衡によっては権利濫用として退けられます。

宅建試験では「所有権に基づく請求は常に認められる」という誤りの選択肢に注意してください。

事案番号：平23（受）1490号／ RETIO 117-090

土地の売買において、将来の土地区画整理事業における賦課金負担の可能性は、民法570条（瑕疵担保責任）の「隠れた瑕疵」には該当しないと判示されました。

「将来の不確実なリスク」は瑕疵の対象にならないという原則を示した判例です。2020年民法改正後は「契約不適合責任」として整理されますが、この判断の枠組みは現在も参照されます。

事案番号：平26（受）1434号／ RETIO 151

認知症の者が起こした事故（鉄道事故）において、妻・長男が民法714条の「監督義務者」として責任を負うかが争われた事案。最高裁判所は妻・長男の監督義務者責任を否定しました。

不動産取引においても、意思能力を欠く高齢者との契約の効力が問われるケースが増えています。意思能力のない者が行った法律行為は無効（民法3条の2・2020年改正で明文化）であり、家族の代理権・監督責任は慎重に判断されます。

売買・意思表示に関する近年の試験では、2020年4月施行の民法改正後のルールが問われます。主な変更点を整理します。