媒介契約3種類の違いを徹底比較｜専属専任・専任・一般の選び方

📅 情報基準日：2026年4月12日

マンション・一戸建てを売却する際に締結する媒介契約には3種類あります。宅建試験での頻出テーマであるとともに、実際に物件を売却する際の選択にも直結する重要な知識です。

媒介契約の3種類を一覧比較

比較項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる業者数	1社のみ	1社のみ	複数社可
自己発見取引	不可	可	可
指定流通機構への登録	必須（5日以内）	必須（7日以内）	任意
業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
有効期間上限	3ヶ月	3ヶ月	規定なし（慣行3ヶ月）

専属専任媒介契約

最も拘束力の強い媒介契約です。依頼者（売主）は1社の不動産会社のみに売却を依頼し、自分で買主を見つけること（自己発見取引）も禁止されます。

メリット

• 業者が積極的に販売活動を行う（他社に先を越される心配がない）
• 1週間ごとの業務報告で進捗が把握しやすい

デメリット

• 業者の力量に結果が左右される
• 知人に売りたい場合でも業者を通す必要がある

専任媒介契約

1社のみへの依頼という点は専属専任と同じですが、依頼者が自分で買主を見つけて取引することが可能です。バランスの取れた媒介契約タイプです。

メリット

• 業者が積極的に動きやすい
• 自己発見取引が可能（友人・知人への売却もOK）

デメリット

• 2週間ごとの報告なので進捗把握がやや遅い

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼できる媒介契約です。指定流通機構（レインズ）への登録義務がないため、物件情報の公開範囲を依頼者がコントロールできます。

メリット

• 複数社が競争して販売するため早期売却が期待できる
• 情報拡散範囲を限定できる（近所に知られたくない場合等）

デメリット

• 各業者が販売に消極的になりやすい（手数料獲得の見込みが低い）
• 業務報告義務がないため進捗が把握しにくい

指定流通機構（レインズ）への登録ルール

指定流通機構（REINS：不動産流通機構）とは、不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。

• 専属専任媒介：媒介契約締結の翌日から起算して5営業日以内に登録
• 専任媒介：媒介契約締結の翌日から起算して7営業日以内に登録
• 一般媒介：登録義務なし（任意）

登録後は登録証明書を依頼者に交付しなければなりません。

よくある質問（FAQ）

Q. 専任媒介契約の有効期間は最大何ヶ月ですか？

A. 専属専任・専任ともに3ヶ月以内が上限です（宅建業法第34条の2）。依頼者の申し出により更新することは可能ですが、自動更新は禁止されています。

Q. 媒介契約書は必ず書面で交付する必要がありますか？

A. はい。宅建業法第34条の2により、書面による媒介契約書の交付が義務付けられています（2022年改正で電子書面も可）。口頭のみの媒介契約は法的に無効となります。

Q. 一般媒介を選んだ場合、売却できない可能性は高いですか？

A. 一般媒介は業者が積極的に動きにくいデメリットがあります。ただし人気エリアの物件や独自ルートを持つ業者が複数いる場合は有効な選択です。物件の条件・エリアに合わせて選択してください。

まとめ・ポイント整理

• 専属専任：1社依頼・自己発見不可・5日以内レインズ登録・週1報告
• 専任：1社依頼・自己発見可・7日以内レインズ登録・2週1報告
• 一般：複数社依頼・レインズ登録任意・報告義務なし
• 専属専任・専任の有効期間は最大3ヶ月

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参考資料・公式情報

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 民法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。