宅建2026年度 宅建業法「報酬計算」完全攻略｜売買・賃貸・消費税・低廉空き家特例の計算まで

📅 情報基準日：2026年5月現在

宅建業法の報酬計算は宅建試験で毎年1問出題される計算問題です。売買・賃貸・消費税込みの計算・低廉空き家特例を正確に計算できるようになりましょう。

売買仲介の報酬上限（1社あたり）

売買代金（税抜き）	報酬上限
200万円以下	代金の5%以内
200万円超〜400万円以下	代金の4%＋2万円
400万円超	代金の3%＋6万円

簡易計算式（400万円超）：代金×3%＋6万円（税抜き）。消費税10%を加えると×1.1をかける。

例：3,000万円（税込み）の物件の場合→税抜き代金は3,000万円÷1.1＝約2,727万円。報酬上限＝2,727万円×3%＋6万円≒87.8万円（税抜き）→税込み約96.6万円。

低廉空き家特例（400万円以下の売買）

代金が400万円以下の宅地または建物（空き家等の売買・交換）の場合、現地調査費用等を考慮して報酬上限が特例として設けられています。

• 売主から受ける報酬：通常の計算式の報酬額と現地調査費用の合計で18万円（税抜き）まで
• 買主から受ける報酬：通常の計算式の範囲内
• 両社合計（売主＋買主）：18万円＋通常の範囲

賃貸仲介の報酬上限

• 貸主・借主それぞれから受ける報酬：各月額賃料の0.5ヶ月分以内（合計1ヶ月分）
• ただし依頼者の承諾がある場合は一方から1ヶ月分まで受領可能
• 居住用建物は貸主・借主双方から受ける合計が月額賃料1ヶ月分以内

両手仲介の場合の報酬計算

1社が売主・買主双方を仲介する両手仲介の場合：

• 売主からの報酬：代金×3%＋6万円（税抜き）
• 買主からの報酬：代金×3%＋6万円（税抜き）
• 合計受領可能額：（代金×3%＋6万円）×2（税抜き）

FAQ

Q. 売買代金は消費税込みで計算しますか、税抜きで計算しますか？

A. 土地は消費税非課税のため代金そのままで計算。建物は消費税課税取引のため、売買代金に消費税が含まれている場合は税抜き価格（本体価格）を基準に計算します。問題文に「消費税込み3,000万円」とあれば÷1.1して税抜き価格を求めてから計算します。

Q. 報酬計算の「6万円」はどこから来ていますか？

A. 400万円超の計算式「3%＋6万円」は、200万円以下（5%）・200万円超400万円以下（4%＋2万円）の3段階をまとめた速算式です。400万円超の物件の計算に限り、この速算式が使えます。

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参考資料・公式情報

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。