📅 情報基準日：2026年5月現在
建蔽率・容積率の計算問題は宅建試験で毎年出題されます。基本計算に加え、緩和・加算の特例をセットで覚えることが合格のポイントです。
建蔽率の基本計算
建蔽率＝建築面積÷敷地面積×100%
例：敷地面積200㎡、建築面積120㎡ → 建蔽率120÷200＝60%
建蔽率の緩和・加算
| 条件 | 加算 |
|---|---|
| 防火地域内の耐火建築物（または準防火地域内の耐火・準耐火建築物） | 10%加算 |
| 特定行政庁の指定する角地 | 10%加算 |
| 両方該当 | 20%加算 |
| 防火地域内で建蔽率80%の耐火建築物 | 制限なし（100%） |
容積率の基本計算と前面道路制限
容積率＝延べ面積÷敷地面積×100%
例：敷地200㎡、延べ面積300㎡ → 容積率300÷200＝150%
前面道路による容積率制限：前面道路の幅員が12m未満の場合、以下のいずれか低い方が適用されます（建築基準法第52条）。
| 用途地域 | 前面道路容積率の計算式 |
|---|---|
| 住居系（第1種・第2種低層住居専用地域等） | 前面道路幅員（m）×4/10 |
| その他（商業・工業系等） | 前面道路幅員（m）×6/10 |
例：住居系地域・前面道路4m→容積率の限度は4×4/10＝160%。指定容積率が200%でも前面道路制限の160%が優先適用されます。
計算問題の例題
【例題】
敷地面積200㎡・第1種住居地域・防火地域・角地指定あり・指定建蔽率60%・指定容積率200%・前面道路幅員6m
建蔽率の計算：
60%＋10%（防火地域耐火建築物）＋10%（角地）＝80%
容積率の計算：
指定200%と前面道路6m×4/10＝240%を比較→低い方の200%が適用
FAQ
Q. 敷地が2つの用途地域にまたがる場合、建蔽率はどう計算しますか？
A. 各用途地域の面積割合に応じた加重平均で計算します（按分計算）。例えば敷地の半分がA地域（60%）、半分がB地域（80%）なら、建蔽率は(60×0.5＋80×0.5)=70%となります。
Q. 車庫（ガレージ）は容積率の計算に含まれますか？
A. 車庫の床面積は、建物全体の延べ面積の1/5を限度として容積率の計算から除外できます（容積率の緩和措置）。地下駐車場なども同様の緩和があります。
まとめ
- 建蔽率の加算：防火地域耐火建築物＋10%、角地＋10%
- 防火地域で建蔽率80%＋耐火建築物→制限なし（100%）
- 前面道路12m未満は住居系×4/10・その他×6/10で容積率制限
- 指定容積率と前面道路制限の低い方が適用される
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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