宅建業法「報酬額の計算問題」売買・賃貸・空き家特例まで完全マスター【2026年版】

情報基準日：2026-05-21

宅建業者が受け取れる報酬額（仲介手数料）は宅建業法で上限が定められています。売買・交換・賃貸借で計算方法が異なり、2018年からは低廉な空き家の特例も新設されています。正確な計算方法を覚えることが宅建試験合格の鍵です。

売買の報酬上限計算（早見表）

賃貸借の報酬上限と空き家特例

賃貸借の場合：借賃の1ヶ月分（消費税別）が上限。売主側・買主側それぞれから合計1ヶ月以内。ただし依頼者の承諾があれば片方から1ヶ月分全額受領可。低廉な空き家等（売買価格800万円以下）の特例：400万円以下の空き家売買では、売主から33万円（消費税込み）を上限として受領可（通常の速算式より高い報酬が認められる）。

例題で確認：3,000万円の物件を仲介した場合

速算式：3,000万円×3%+6万円＝96万円（税抜）。消費税10%込みで105万6,000円。売主・買主双方から依頼を受けた場合（両手）は各96万円（税抜）ずつ、合計192万円（税抜）が上限です。両手取引が問われる場合は「一方の依頼者から」の制限に注意してください。

よくある質問

Q. 報酬に消費税は含まれますか？

A. 計算式の報酬額は税抜き（本体価格）です。最終的な請求額は報酬額に消費税10%を加算します。ただし売主が個人（非課税事業者）の場合は消費税の扱いが異なります。

Q. 現地調査費用等を報酬に上乗せできますか？

A. 通常の仲介業務の範囲内の費用は報酬に含まれると解釈されます。ただし依頼者の依頼によって生じた特別の費用は別途請求できる場合がありますが、実務上はトラブルのないよう事前に説明・合意が必要です。