宅建試験の登記分野で出題される買戻特約登記と信託登記。それぞれの仕組み・登記の効力・実務での活用場面を完全解説します。
目次
買戻特約とは
買戻特約とは、不動産の売買において売主が一定期間内に代金と費用を返還することで売買を解除できる特約です（民法579条）。担保目的や農地の売買等で利用されます。
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買戻特約の要件
- 売買契約と同時に行わなければならない（後から設定不可）
- 買戻しの代金：売買代金と契約費用
- 買戻期間：最長10年（定めがないときは5年、10年を超えると10年に短縮）
買戻特約の登記
- 買戻特約は売買による所有権移転登記と同時に登記できる
- 登記により第三者に対抗できる（登記がないと第三者に対抗不可）
- 登記事項：買戻代金・買戻期間
信託とは
信託とは、委託者が受託者に財産（信託財産）を移転し、受益者のために管理・処分させる法律関係です（信託法2条）。不動産の信託登記は都市開発・資産管理・不動産ファンド等で幅広く活用されています。
信託登記の仕組み
- 委託者→受託者への所有権移転登記と同時に信託登記を申請
- 信託財産であることが登記記録に記録される
- 受託者は信託目的に従って不動産を管理・処分できる
- 信託財産は受託者の固有財産と分離されるため、受託者が破産しても信託財産は保全される
信託登記の登記事項
- 委託者・受託者・受益者の氏名（名称）・住所
- 信託の目的
- 信託財産の管理方法
- 信託の終了事由
- その他の信託条項
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担保目的の登記まとめ
| 種類 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 抵当権設定登記 | 債権担保のため抵当権を設定 | 最も一般的な担保登記 |
| 仮登記（2号） | 担保目的の所有権移転予約 | 仮登記担保法の規制あり |
| 買戻特約登記 | 売買と同時に設定する解除権 | 最長10年、同時申請が必要 |
| 信託登記 | 受託者への財産移転 | 信託財産の分離保全が特徴 |
宅建試験の頻出ポイント
- 買戻特約：売買と同時に設定、期間最長10年
- 買戻特約の登記：所有権移転登記と同時に申請可
- 信託登記：受託者は信託目的に従い管理・処分
- 信託財産：受託者破産でも保全される（固有財産から分離）
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参考資料・公式情報
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