※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
共用部分とは（区分所有法上の定義）
区分所有法第2条4号では、共用部分とは「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物」と定義されています。
法定共用部分と規約共用部分
| 種類 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 法定共用部分 | 構造上当然に共用部分となるもの（規約不要） | 廊下・階段・エレベーター・エントランス・屋上・外壁・基礎 |
| 規約共用部分 | 本来は専有部分にできるが、規約で共用部分とされたもの | 管理事務室・集会室・倉庫・駐車場（規約により定められたもの） |
共用部分の管理と変更
- 保存行為：各区分所有者が単独で実施できる（例：廊下の電球切れを各人が交換する）
- 管理行為（通常の利用・改良）：普通決議（過半数）で決定する（例：共用廊下の清掃業者変更）
- 変更（改良）：普通決議で可能だが、形状・効用の著しい変更は特別決議（3/4以上）が必要（例：共用廊下の幅を広げるリフォーム）
共用部分の持分割合と費用負担
- 各区分所有者は共用部分を専有部分の床面積割合に応じて共有する（原則）
- 管理費・修繕積立金の負担も原則として専有部分の床面積割合に応じる（規約で別途定めることも可）
- 共用部分から生じる利益（例：共用部分の広告収入）も持分に応じて分配される
共用部分の第三者への賃貸
- 共用部分（例：集会室・駐車場・広告スペース等）を第三者に賃貸することは管理組合として可能
- 賃貸の意思決定は普通決議または規約の定めによる
- 賃貸収入は管理組合の収入として修繕積立金や管理費の補填に活用される
- 携帯電話基地局の屋上設置・自動販売機設置等が実務での代表例
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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