※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
専用使用権とは
専用使用権とは、共用部分の一部を特定の区分所有者が専用して使用できる権利です。バルコニー・専用庭・駐車場・駐輪場・トランクルームなどに設定されることが多い。区分所有法に直接の定めはなく、管理規約で定めることで設定されます。
バルコニーの専用使用権
- バルコニーは建物外壁の一部として共用部分に属する
- ただし隣接する住戸の区分所有者が「専用使用権」を持ち、通常の生活用途に使用できる
- 専用使用権があっても形状・用途の変更（サンルームの設置等）は管理組合の承認が必要
- 避難通路としての機能があるため「物品の放置で通行できなくなる状態」は管理規約違反になる
駐車場の専用使用権
- マンションの駐車場が共用部分の場合、管理組合が使用者を決定する（抽選・輪番・先着順等）
- 専用使用権者（駐車場の使用者）は管理組合に使用料を支払う義務がある
- 使用料は管理費・修繕積立金の財源になる場合が多い
- 区分所有権と専用使用権は切り離して譲渡・賃貸できない（管理規約による）
専用庭の専用使用権と管理責任
- 1階の区分所有者に専用庭の専用使用権が付与されることが多い
- 専用庭の草刈り・清掃等の通常管理は専用使用権者（区分所有者）が行う
- フェンス等の共用設備の修繕費用は管理組合が負担する（標準管理規約による）
専用使用権の承継（売買・相続）
区分所有権を売買・相続する場合、その区分所有権に付属した専用使用権も一体として承継されます。ただし管理規約で「承継の際に管理組合への届け出が必要」と定めているケースが多く、新所有者は忘れずに手続きを行う必要があります。
試験での頻出ポイント
- 「バルコニーは共用部分だが専用使用権がある」← よく出る基本
- 「専用使用権の設定は管理規約で行う」← 法律に直接の定めはない
- 「バルコニーへの無断工事は管理規約違反」← 判例とセットで覚える
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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