📅 情報基準日：2026年4月時点
宅建試験「税・その他」では毎年4〜5問出題されます。不動産取得税・固定資産税・譲渡所得税の3つが特に重要で、数字を正確に覚えることが得点のカギです。
不動産取得税
不動産取得税は、土地・建物の取得（売買・贈与・新築等）に対して都道府県が課税する地方税です。
基本の計算式
不動産取得税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）× 税率
| 対象 | 税率（本則） | 特例税率（〜2027年3月31日） |
|---|---|---|
| 土地・住宅以外の建物 | 4% | 土地・住宅：3% |
| 住宅（家屋） | 4% | 3% |
主な非課税・軽減措置
- 相続・法人合併による取得 → 非課税
- 新築住宅の特例：1,200万円控除（課税標準から控除。認定長期優良住宅は1,300万円）
- 中古住宅の特例：築年数要件あり（木造20年以内・耐火25年以内）または耐震基準適合
- 土地の特例：住宅用地は評価額×1/2が課税標準
⚠️ 贈与は非課税ではありません（課税対象）。相続のみ非課税です。
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に市区町村が課税する地方税です。
基本の計算式
固定資産税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）× 1.4%（標準税率）
住宅用地の特例（重要）
| 区分 | 課税標準の特例 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 評価額 × 1/6 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 評価額 × 1/3 |
覚え方：小規模（200㎡以下）が1/6、一般が1/3。
固定資産税のひっかけポイント
- 納税義務者は1月1日時点の所有者（年の途中で売却しても、その年の納税義務者は売主）
- 新築住宅の特例：新築後3年間（3階建以上の耐火・準耐火は5年間）固定資産税の2分の1を減額
- 免税点：土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満は非課税
都市計画税
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に対して市区町村が課税する地方税です（税率0.3%が上限）。
- 住宅用地の特例：小規模（200㎡以下）は評価額×1/3、一般（200㎡超）は2/3
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産の売却益（譲渡所得）には所得税・住民税が課税されます。
主な特別控除・軽減措置
| 制度 | 控除額・税率 | 要件（概要） |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡益から3,000万円控除 | マイホームの売却・転居後3年以内の年末まで。夫婦合算は最大6,000万円 |
| 所有期間10年超の軽減税率 | 長期（10年超）：所得税10%・住民税4%（6,000万円まで） | 居住用財産・所有10年超・居住3年超が条件 |
| 短期譲渡（5年以内） | 所得税30%・住民税9% | 所有期間5年以下の場合（高税率に注意） |
| 長期譲渡（5年超） | 所得税15%・住民税5% | 所有期間5年超の場合 |
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用
取得費が不明な場合は譲渡収入金額の5%を概算取得費として使える。
よくある質問（FAQ）
Q. 不動産取得税と固定資産税の違いは？
A. 不動産取得税は取得時に一度だけ課税される道府県税。固定資産税は毎年課税される市区町村税です。
Q. マイホームを売って赤字になった場合も確定申告が必要ですか？
A. 損失が出た場合でも「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」が適用できる場合があるため、確定申告することで他の所得と損益通算できます。
Q. 贈与税と不動産取得税は二重課税ですか？
A. 贈与税（国税）と不動産取得税（都道府県税）は別々の課税根拠を持つため、両方課税されます。
まとめ：数字の暗記リスト
- ✅ 不動産取得税：土地・住宅3%（特例）、評価額×1/2が課税標準（土地）
- ✅ 固定資産税：標準税率1.4%、小規模住宅用地1/6・一般1/3
- ✅ 都市計画税：0.3%上限、小規模1/3・一般2/3（市街化区域のみ）
- ✅ 3,000万円特別控除：マイホーム売却時
- ✅ 短期譲渡（5年以内）：所得税30%・住民税9%
- ✅ 長期譲渡（5年超）：所得税15%・住民税5%
免責事項
本記事の内容は執筆時点の法令・公的データに基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終的な判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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