マンション法の基礎である区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）。専有部分・共用部分・建物の区分所有の仕組みを体系的に解説します。管業・マン管・宅建試験に必須の基礎知識です。
目次
区分所有法とは
区分所有法は、一棟の建物を複数の者が分割して所有する「区分所有建物（マンション等）」の権利関係・管理方法を定めた法律です（正式名称：建物の区分所有等に関する法律）。1962年制定、2026年に大幅改正。
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専有部分
専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分（居室・店舗等の独立した区画）です。
- 構造上の独立性：壁・床・天井等で他の部分と区画されている
- 利用上の独立性：独立して住居・店舗等として使用できる
- 区分所有者が単独所有できる部分
共用部分
共用部分とは、専有部分以外の建物の部分・附属物・設備で、区分所有者全員または一部の者の共有に属するものです。
法定共用部分
法律上当然に共用部分となるもの（規約で専有部分にはできない）。
- 廊下・階段・エレベーター・エントランスホール
- 柱・外壁・屋根・基礎・バルコニー（構造上共用の部分）
- 配管・配線・配電設備等（共用設備）
規約共用部分
本来は専有部分や附属建物になりえるが、規約によって共用部分にしたもの。
- 管理事務室・集会室・駐車場・倉庫等
- 規約共用部分は登記が必要（登記しないと第三者に対抗できない）
共用部分の持分・管理
- 各区分所有者の持分：専有部分の床面積の割合（規約で別段の定め可）
- 持分は専有部分と分離して処分できない（一体処分の原則）
- 共用部分の管理費用：持分割合に応じて負担
敷地・敷地利用権
- 敷地：建物が建っている土地およびこれに隣接する土地で規約で定めたもの
- 敷地利用権：区分所有者が専有部分を所有するために敷地を利用する権利（所有権・借地権等）
- 敷地利用権は専有部分と分離して処分できない（原則）
- 分離処分の禁止は登記しなければ善意の第三者に対抗できない
区分所有者の権利義務
- 専有部分の使用・収益・処分の自由（規約による制限あり）
- 共用部分の使用権（持分に応じた使用）
- 管理費・修繕積立金の支払い義務
- 建物・共用部分を適正に管理する義務
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宅建・管業・マン管試験の頻出ポイント
- 専有部分：構造上＋利用上の独立性が必要
- 共用部分の持分：専有部分の床面積の割合（規約で変更可）
- 規約共用部分：登記が必要（対抗要件）
- 敷地利用権：専有部分と分離処分禁止（登記しなければ善意の第三者に対抗不可）
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