※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
媒介契約の3種類
宅地建物取引業法第34条の2に基づき、売買・交換の媒介契約には3種類があります。どの契約を選ぶかで業者の義務・依頼主の自由度が大きく変わります。
| 比較項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数業者への依頼 | 可（何社でも可） | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自分で見つけた買主との取引 | 可（業者を介さず直接取引可） | 可（業者を介さず直接取引可） | 不可（必ず業者を介する） |
| レインズ（指定流通機構）登録義務 | なし | 媒介契約締結から7日以内 | 媒介契約締結から5日以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約有効期間 | 制限なし（3ヶ月超の定めは無効） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
各媒介契約の特徴と向いているケース
- 一般媒介：複数の業者に依頼でき、競争原理で販売活動が活発になる可能性がある。ただし業者はレインズ登録・報告義務がないため、本腰を入れない業者もいる。買主が多く見込まれる人気物件に向いている
- 専任媒介：1社に絞ることで業者が本腰を入れやすい。依頼主が自分で買主を見つけた場合も取引可能（業者を介さなくてよい）。バランスが取れており実務での利用が最多
- 専属専任媒介：業者が最も積極的に動く契約。依頼主が自分で見つけた買主にも業者を介する義務があるのが制約。業者の囲い込みリスクに注意が必要
レインズ（指定流通機構）とは
- 全国4つの地域に設置された不動産流通機構のシステム。売却物件情報を業者間で共有する
- 専任・専属専任媒介の業者はレインズへの登録義務がある（専任7日以内、専属5日以内）
- 登録することで全国の不動産業者が買主候補に物件を紹介できる仕組み
宅建試験の頻出ポイント
- 専任・専属専任媒介の有効期間：3ヶ月以内（依頼者の申し出があれば更新可）
- レインズ登録日数：専任＝7日以内、専属専任＝5日以内（「5日・7日」を逆に覚えないよう注意）
- 業務報告：専任＝2週間に1回、専属専任＝1週間に1回
- 一般媒介には有効期間の上限なし（3ヶ月超を定めた場合、3ヶ月に短縮される）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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