宅建業法 媒介契約 完全解説｜専属専任・専任・一般の違い・規制・報酬上限【2026年版】

情報基準日：2026年4月1日（宅地建物取引業法 最新改正時点）

媒介契約とは

宅建業法第34条の2に基づき、宅建業者が依頼者の不動産売買・交換の媒介を行う際に締結する契約です。貸借の媒介には同条は適用されません（宅建試験頻出の引っかけ）。

3種類の媒介契約の比較

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
他社への依頼	❌ 禁止	❌ 禁止	✅ 可
自己発見取引（依頼者自ら見つけた相手との直接取引）	❌ 禁止	✅ 可	✅ 可
契約の有効期間	3ヶ月以内（更新も3ヶ月以内）	3ヶ月以内（更新も3ヶ月以内）	規定なし（法定期間なし）
レインズ（指定流通機構）登録義務	媒介契約締結日から5営業日以内	媒介契約締結日から7営業日以内	義務なし（任意）
業務処理状況の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
依頼者への書面交付	必要（34条の2第1項）	必要	必要

【頻出】専属専任は「5営業日・1週間」、専任は「7営業日・2週間」と覚える。一般媒介はレインズ登録も報告義務もなし。

媒介契約書面の記載事項（宅建業法34条の2第1項）

• 宅地または建物を特定するために必要な表示（所在地・面積等）
• 売買すべき価額または評価額（業者が意見を述べる場合はその根拠）
• 媒介契約の種類（専属専任・専任・一般の別）
• 有効期間・解除に関する事項
• 報酬に関する事項（報酬の額・支払時期等）
• 指定流通機構への登録に関する事項
• 標準媒介契約約款に基づくか否かの別

媒介報酬の上限（宅建業法46条・報酬告示）

宅建業者が受け取れる媒介報酬は国土交通省告示（報酬告示）で上限が規定されています。

売買・交換の媒介報酬上限

取引価格	報酬上限（消費税別・一方から受領できる上限）
200万円以下	取引価格 × 5%
200万円超〜400万円以下	取引価格 × 4% ＋ 2万円
400万円超	取引価格 × 3% ＋ 6万円

上記は一方（売主または買主）から受け取れる上限です。売主・買主双方から受け取る場合は合計で2倍が上限となります。

速算式（400万円超の場合）

報酬上限＝（取引価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）

例：3,000万円の取引：3,000万×3%＋6万＝96万円。消費税込みで105.6万円が一方からの上限。

低廉な空き家等の特例（2024年改正）

800万円以下の空き家等（宅地含む）の売買・交換の媒介では、依頼者（売主側）から33万円（税込）まで受け取ることができます（通常の計算を上回る場合でも可）。

代理報酬

宅建業者が代理として取引した場合の報酬上限は媒介報酬の2倍です。ただし代理と媒介を兼務する場合でも上限は媒介報酬の2倍を超えることはできません。

貸借の媒介報酬

居住用建物の賃貸借の媒介報酬の上限は借賃の1ヶ月分（消費税別）。ただし依頼者の承諾があった場合のみ、一方から1ヶ月分を超えて受け取ることができます（事業用は制限なし）。

宅建試験 頻出論点まとめ

論点	正しい知識
34条の2の適用範囲	売買・交換の媒介のみ（貸借は対象外）
専属専任でも可能なこと	依頼者の指定する相手への売買（完全禁止ではない）
レインズ登録期限	専属専任5日・専任7日（営業日）
一般媒介の有効期間	法律上の上限なし
3,000万円の物件の報酬上限	一方から96万円＋消費税（105.6万円）
空き家特例の上限	800万円以下の物件で33万円（税込）まで

まとめ

媒介契約は「専属専任・専任・一般の3種類を比較表で覚える」ことが試験対策の王道です。レインズ登録期限（5日・7日）と業務報告期限（1週間・2週間）はセットで暗記しましょう。報酬計算は速算式（3%＋6万円）を繰り返し練習することで確実に得点できます。

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参考資料・公式情報

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 農地法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。