📅 情報基準日：2026年5月現在
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宅建業者が自ら売主となり一般消費者（非業者）が買主の場合は業者側の知識・情報優位を是正するため8種類の特別規制（8種制限）が適用されます。
目次
8種制限の一覧
| 規制内容 | 根拠条文 | ポイント |
|---|---|---|
| 損害賠償額の予定等の制限 | 38条 | 代金の20%超の損害賠償額予定・違約金は無効 |
| 手付金額の制限 | 39条 | 代金の20%超の手付金受領は禁止 |
| 手付の性質 | 39条 | 解約手付の性質を有するものとして扱う（証約手付特約は無効） |
| クーリングオフ | 37条の2 | 事務所等以外の場所での申込みは書面による解除が可能（8日間） |
| 手付金等の保全措置 | 41条・41条の2 | 一定額超の手付金等の受領前に保全措置が必要 |
| 担保責任の特約制限 | 40条 | 民法の担保責任より買主に不利な特約は無効。引渡しから2年以上の期間を設ける必要 |
8種制限が適用されないケース
- 業者間取引には適用されない：売主・買主ともに宅建業者の場合は8種制限の保護規定は適用されない（宅建業法78条2項）
- 宅建業者が買主の場合も適用されない：売主が業者・買主が業者なら業者間取引として8種制限の適用なし
- 宅建業者が媒介・代理のみの場合も適用されない：自ら売主でなく媒介・代理の立場であれば8種制限は関係ない
FAQ
Q. 8種制限に違反した場合、特約は無効になりますか？
A. 8種制限に違反する特約（買主に不利な特約）は無効となります（宅建業法の規定は強行規定）。例えば損害賠償額の予定を代金の30%と定めた場合、20%を超える部分は無効となり、代金の20%までが有効な損害賠償の上限となります。特約自体は「記載されている」ものの法的効力を持たないという状態になります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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