宅建業法「専任媒介・専属専任媒介・一般媒介」の違いと使い分け【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

媒介契約の種類は売主・買主の活動範囲と業者の義務に大きく影響します。3種類の違いを正確に把握して適切な契約選択のアドバイスを行いましょう。

媒介契約3種類の比較

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他社への依頼	複数社に依頼可	1社のみ（他社不可）	1社のみ（他社不可）
自己発見取引	可能	可能（業者に通知不要）	不可（業者を通じることが必要）
レインズ登録	義務なし	7日以内に登録	5日以内に登録
業務処理状況の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
有効期間	規制なし（業者は3ヶ月が上限）	3ヶ月以内（更新可）	3ヶ月以内（更新可）

売主が選ぶ際の実務的なポイント

• 一般媒介のメリット：複数社が積極的に売却活動を行う。ただし業者の熱量が下がる「漁夫の利」懸念
• 専任・専属専任のメリット：業者が熱心に売却活動を行う義務がある。報告義務・レインズ登録義務で透明性が高い
• 「囲い込み」への注意：専任媒介で業者が他社からの問い合わせを断つ囲い込みは業者の義務違反。近年行政の監視が強化
• 売却を急ぐ場合は専任・専属専任、急がない場合や人気物件は一般媒介が有利なケースが多い

FAQ

Q. 専任媒介で依頼中に自分で買主を見つけた場合、業者に報酬を払う必要がありますか？

A. 専任媒介の場合、売主が自己発見した取引は業者を通さずに行えますが、報酬を払う必要がある場合があります。自己発見取引で業者に通知を要する義務はありませんが、業者が広告費用等をかけた後であれば業者は相当額の費用請求ができる場合があります（媒介契約書の規定による）。専属専任媒介の場合は自己発見取引自体が禁止されており、自分で見つけた買主との取引でも業者を通じる必要があります。

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