📅 情報基準日：2026年5月現在
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宅建業者が自己の所有物件を売主として売却する場合、通常の媒介業務に加えて消費者保護のための特別規制（8種制限）が適用されます。
目次
自己物件売却時の主な特則（8種制限の概要）
| 規制 | 内容 |
|---|---|
| クーリングオフ | 事務所以外での申込みに対してクーリングオフの告知義務・8日間の解除権 |
| 手付金の額の制限 | 代金の20%超の手付金受領の禁止 |
| 損害賠償の予定額制限 | 損害賠償額の予定・違約金の合計が代金の20%超の規定は無効 |
| 手付金等の保全措置 | 5%（完成物件10%）超の手付金受領には保全措置が義務 |
| 担保責任の特約制限 | 民法より買主に不利な担保責任の特約は原則無効（2年以上の期間設定義務） |
「業者間取引」では8種制限が適用されない
- 8種制限は買主が一般消費者の場合に適用：買主が宅建業者である業者間取引には適用されない
- 業者間取引では手付金の額・損害賠償の予定額に制限がなく、契約自由の原則が適用される
- 業者間でも適用される規制：重要事項説明の書面交付・37条書面交付・誇大広告禁止・断定的判断禁止等は業者間でも適用
- 買主が業者かどうかは「宅建業を営んでいるか」で判断（宅建業免許の有無）
FAQ
Q. 手付金20%制限を超えた手付金を業者から受け取る契約は有効ですか？
A. 代金の20%を超える手付金の受領は宅建業法39条に違反しますが、超過部分の手付金の受領が直ちに契約全体を無効にするわけではありません。超過部分の受領は宅建業法違反として行政処分の対象になります。また一部の判例では超過部分の返還を認めるものもあります。買主としては超過分の返還請求と行政への申告が有効な手段です。宅建試験では「20%超の手付金受領は禁止」「業者間取引には適用なし」のセットで理解してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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