📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産所得の計算では経費に算入できるものとできないものを正確に区別することが節税の基本です。主要な費用項目を整理しましょう。
目次
不動産所得の主な必要経費
| 費用項目 | 経費算入の可否 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費（建物部分） | ◎算入可 | 法定耐用年数・残存価値に基づいて計算。土地部分は不可 |
| 修繕費 | ◎算入可（原状回復） | 資本的支出（価値増加）は減価償却が必要。修繕か資本的支出かの区別が重要 |
| 管理委託費・管理費 | ◎算入可 | 管理会社への委託費・管理組合への管理費・修繕積立金（一定条件） |
| 借入金の利子 | ◎算入可（建物取得分） | 土地取得のための借入金利子は不動産所得が赤字の場合に損益通算不可 |
| 固定資産税・都市計画税 | ◎算入可 | 賃貸部分に対応する税額 |
| 借入金の元本返済 | ✕算入不可 | 元本返済は資産の取得であり経費ではない |
判断が難しい費用の経費算入基準
- 修繕費 vs 資本的支出：原状回復のための費用は修繕費（一括経費）。建物の機能・価値を高める支出は資本的支出（減価償却必要）。金額が20万円以下または3年以内の周期的修繕は修繕費として扱われる
- 損害保険料：火災保険・地震保険の保険料。長期一括払いの場合は按分して各年の経費に算入
- 自動車・通信費の按分：不動産管理業務に使用した割合（業務使用割合）で按分した金額のみ経費算入可
- 交際費は不動産管理業務との関連性が立証できる範囲で経費算入可（領収書・相手方・目的を記録）
FAQ
Q. 修繕積立金は経費になりますか？
A. マンションの管理組合に支払う修繕積立金は、原則として支払った時点では経費に算入できません。ただし管理組合が修繕工事を実施した際に、管理組合が修繕費用を支出した時点で経費として認められる場合があります（取崩しベースの経費計上）。また区分所有者が管理組合に将来の修繕のために預けているものとして資産計上する方法もあります。一棟アパートの修繕積立預金は、修繕工事を実施した時点で経費算入できます。税理士に確認することをお勧めします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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