📅 情報基準日：2026年5月現在
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不動産所得の確定申告では「事業的規模」に該当するか否かで受けられる税務上の優遇が大きく異なります。「5棟10室基準」を理解して適切に判断することが重要です。
目次
事業的規模の判定基準
| 物件の種類 | 事業的規模の目安 |
|---|---|
| アパート・マンション（独立した部屋） | 10室以上 |
| 一棟貸しの建物（戸建て賃貸等） | 5棟以上 |
| 駐車場 | 独立した50台分以上（または建物に含めて計算） |
| 混在する場合 | 部屋数÷10 ＋ 棟数÷5 ≥ 1 で事業的規模と判断 |
事業的規模の場合の主な税務上の優遇
- 青色申告特別控除65万円（複式簿記・e-Tax申告の場合）が適用可能（非事業的規模は10万円）
- 専従者給与：配偶者・家族を専従者として届出れば給与を経費計上できる
- 貸倒損失の損金処理：事業的規模であれば回収不能の賃料を損失として計上しやすい
- 資産損失の全額損金算入：建物・設備が事故で滅失した場合の損失を全額経費にできる
FAQ
Q. 現在8室を持っていますが、あと2室増やして事業的規模にすべきですか？
A. 純粋に税メリットだけを考えると、10室に達することで青色申告特別控除が10万円→65万円になる（差額55万円の控除増加）など大きな優遇が受けられます。ただし物件取得には資金・融資・リスクが伴うため、税メリットだけで物件を増やす判断はリスクがあります。投資目的に合った物件があれば取得することで事業的規模を達成するという順序が適切です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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