不動産投資「損益通算」で給与所得税を還付する仕組みと注意点【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産所得の赤字（帳簿上）を給与所得と損益通算することで源泉徴収税の還付が受けられる節税スキームがありますが、制限事項も多くあります。

損益通算の仕組みと制限

項目	内容
損益通算の基本	不動産所得の赤字は給与所得・事業所得などと通算できる
土地借入金利子の制限	土地取得のための借入金利子は不動産所得が赤字の場合、損益通算に使えない（赤字の計算から除外）
別荘・生活費と認定される不動産	生活の用に供される物件・別荘的な物件の赤字は損益通算不可
損失の繰越（青色申告）	損益通算しきれない損失は翌年以降3年間繰り越せる

節税目的の不動産投資に潜むリスク

• 節税効果は帳簿上の赤字が続く間だけ：減価償却が終了するとキャッシュフローと課税所得が逆転し、税負担が急増する可能性がある
• 出口（売却）での課税：帳簿上の取得費（減価償却累計額で減少）が低いため、売却時の課税所得が大きくなる傾向がある
• 「節税目的」の物件は収益性が低い場合がある：節税額より物件の価格下落・空室損失が大きいと実質的な損失になる
• 年間賃料収入と節税額の合計が実質利回りとなるため、総合的な収益性の検討が重要

FAQ

Q. 「節税になる」と勧められてRC造の新築区分マンションを購入しました。本当に節税になりますか？

A. 新築RC区分マンションの節税効果は限定的であることが多いです。RC造の耐用年数は47年と長く、年間の減価償却費が少ないため帳簿上の赤字が大きくなりにくいです。また新築プレミアム（割高な購入価格）・高い管理費・修繕積立金も考慮が必要です。節税額だけでなく、将来の売却価格・実質利回り・保有コストを含めたトータルリターンで判断することが重要です。「節税目的」だけで不動産を購入する前に税理士・FPに独立したアドバイスを求めることをお勧めします。

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