不動産相続「相続税評価額」小規模宅地の特例で評価額を80%減らす【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

相続税の不動産評価では「小規模宅地等の特例」を活用することで最大80%の評価額減額が可能です。要件を満たした上で計画的に活用しましょう。

小規模宅地等の特例の種類と要件

区分	限度面積	減額割合	主な適用要件
特定居住用宅地等	330㎡	80%減	被相続人の自宅・相続人が取得して申告期限まで居住継続
特定事業用宅地等	400㎡	80%減	被相続人が事業に使用していた土地・相続人が事業継続
貸付事業用宅地等	200㎡	50%減	被相続人が賃貸に使用していた土地・相続人が賃貸業継続

小規模宅地の特例を活用した相続税対策

• 自宅の特例（330㎡・80%減）が最強：路線価3億円の土地でも80%減額で6000万円相当の評価になり、相続税が大幅に軽減
• 「家なき子特例」に注意：相続人が持ち家を所有している場合は居住用の特例を適用できないケースがある（要件確認が必要）
• 二次相続まで考えた対策が重要：一次相続（配偶者が相続）で特例を使い切ると二次相続（子が相続）で大きな負担になる場合がある
• 賃貸物件は「貸付事業用宅地」として50%減が使えるが、「3年以内に取得した宅地」への制限（平成30年改正）に注意

FAQ

Q. 親の家に同居していない子が相続する場合、特定居住用宅地の特例は使えますか？

A. 原則として被相続人と同居していない相続人は特定居住用宅地の特例を使えませんが、「家なき子特例」の要件を満たせば適用できる場合があります。家なき子特例の要件は①相続開始前3年以内に自己・配偶者・3親等以内の親族・支配する法人の所有家屋に居住していないこと②相続開始時に住んでいた家屋を過去に所有していたことがないこと③申告期限まで取得した宅地を所有し続けること等です。税制改正により要件が厳格化されているため、相続前に税理士に確認することが重要です。

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