不動産の「減価償却」計算方法と節税効果の最大化【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

減価償却は実際の現金支出なしに経費を計上できる不動産投資最大の節税メリットです。計算方法を正確に理解して申告に活用しましょう。

建物の法定耐用年数と年間減価償却費の計算

構造	法定耐用年数	償却率（定額法）
鉄筋コンクリート（RC）造	47年	0.022
重量鉄骨造（骨格材4mm超）	34年	0.030
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年	0.053
木造	22年	0.046

中古物件の耐用年数計算と節税ポイント

• 中古物件の耐用年数：(法定耐用年数-経過年数) ＋ 経過年数 × 20%（端数切り捨て・最低2年）
• 木造20年超の物件の減価償却：耐用年数22年の木造で22年以上経過の場合、22年×20%＝4年（最低耐用年数4年）。高額な減価償却が短期間に集中する
• 土地と建物の按分が重要：土地は減価償却できない。取引総額から土地・建物の金額を正しく按分（固定資産評価額の比率等）することが節税額に大きく影響
• 減価償却費は帳簿上の赤字を生むが実際の現金支出はないため、税引後キャッシュフローを改善する

FAQ

Q. 減価償却が終わった後は税負担が増えますか？

A. はい、減価償却が終わると経費計上できる金額が減るため、同じ賃料収入でも課税所得が増え税負担が増加します。特に築古・短耐用年数の中古物件は数年で減価償却が終わるため、税負担が急増するリスクがあります。対策として①残存価値のある別の物件への買い替え②築古物件の売却・新たな投資による減価償却の確保③法人化による税率の最適化などが考えられます。長期保有計画を立てる際は減価償却終了後のキャッシュフローシミュレーションが重要です。

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