不動産「贈与税と相続税」どちらが有利？生前贈与の節税効果【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産の生前贈与は2024年の税制改正で生前贈与加算の期間が3年から7年に延長され、戦略の見直しが必要です。最新ルールを確認しましょう。

主な生前贈与の種類と特徴

2024年改正後の生前贈与戦略のポイント

• 暦年贈与は7年前から効果が出る戦略に：相続開始前7年間の贈与は相続財産に加算されるため、早期（相続の10〜15年前から）の贈与が重要
• 相続時精算課税の活用範囲が拡大：年110万円の基礎控除が加わったため、少額の贈与は暦年課税より相続時精算課税が有利な場合も
• 不動産の贈与税は相続税より高い傾向：不動産の時価ベースで贈与税が課税されるため、相続での取得（路線価評価）の方が税額が低い場合が多い
• 家族信託・遺言との組み合わせで総合的な相続対策を設計することが推奨される

FAQ

Q. 毎年110万円の暦年贈与を続けていますが、「定期贈与」とみなされて課税されるリスクがありますか？

A. 「毎年110万円を贈与する」という合意（契約）がある場合は定期贈与として一括課税されるリスクがあります。定期贈与と見なされないための対策として①贈与の金額を毎年変える（必ずしも110万円にしない）②贈与の時期を変える③贈与契約書を毎回作成する④贈与税の申告をする（少額でも）⑤贈与を受けた人が実際に管理・使用する、などが有効です。また2024年改正で7年加算の制度変更があったため、全体的な贈与計画の見直しを税理士に依頼することをお勧めします。