📅 情報基準日：2026年5月現在
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不動産投資を始めた初年度は購入に伴う多くの費用が経費として認められるため、確定申告で大きな還付が期待できます。初年度の確定申告を正確に行うことが重要です。
目次
初年度に計上できる主な経費
| 経費の種類 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物価格÷法定耐用年数（RC47年・木造22年）×月数/12 | 購入月から計算・土地代は減価償却できない |
| ローン利息 | 住宅ローン・不動産投資ローンの利息部分 | 元本返済部分は経費にならない |
| 管理費・管理委託費 | 管理組合への管理費・管理会社への委託費 | 全額経費計上可能 |
| 固定資産税・都市計画税 | 年間の固定資産税等 | 按分不要（全額経費） |
| 火災保険・地震保険料 | 保険料のうち当年分 | 複数年一括払いの場合は按分が必要 |
| 取得時の諸費用 | 登記費用・仲介手数料・ローン保証料等 | 繰延資産として処理または一括費用計上 |
初年度の損益通算と給与所得との相殺
- 不動産所得が赤字（経費>収入）の場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税の還付が受けられる
- 例：給与所得700万円 − 不動産所得赤字100万円 = 課税所得600万円（税負担が軽減される）
- 初年度は減価償却費・取得諸費用・ローン利息が多く赤字になりやすい
- 青色申告の届出（開業日から2ヶ月以内）を忘れずに行うことで65万円の青色申告特別控除も活用できる
FAQ
Q. 確定申告を税理士に依頼した場合、費用はどのくらいかかりますか？
A. 不動産投資専門の税理士への確定申告代行費用の目安は物件1〜2件で年間3〜8万円程度です。ただし物件数・法人化の有無・帳簿の整理状況によって費用は変わります。初年度は不動産投資の税務に詳しい税理士に依頼することで、適切な経費計上・減価償却計算・還付の最大化が期待できます。税理士費用自体も不動産所得の経費として計上できるため、実質負担は少なくなります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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