📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令（e-Gov法令検索）
不動産所得の損益通算（赤字を他の所得と相殺して税負担を下げる方法）には法律上の制限があります。制限を超えた損益通算は否認され、追徴課税のリスクがあります。
目次
損益通算の主な制限
| 制限の種類 | 内容 |
|---|---|
| 土地取得費の利子の損益通算制限 | 土地を取得するために要した借入金の利子は損益通算に使えない（租税特別措置法41条の4） |
| 別荘・生活費的不動産 | 主として個人の趣味・娯楽・保養等に使われる不動産は損益通算不可 |
| 意図的な赤字の作出 | 実態のない経費計上・過大な按分は税務調査で否認されるリスクあり |
| タクス・ヘイブン対策税制 | 海外低税率国の法人を使った租税回避は合算課税の対象 |
税務調査で問題になりやすい会計処理
- 按分割合の過大設定：自家用車・スマホ等の按分が実態より大きい
- 架空の修繕費計上：実際には行っていない工事の領収書を使う（脱税）
- 家族への過大な給与：実態のない専従者給与を計上する
- 資本的支出と修繕費の誤分類：価値を高める工事を修繕費として一括計上する
FAQ
Q. 「減価償却で不動産所得を赤字にして給与と損益通算する」節税は合法ですか？
A. 実際の減価償却費を正確に計算した上で損益通算することは合法の節税です。ただし減価償却が終わると赤字が出なくなり逆に税負担が増加するため（デッドクロス）、長期的な税務計画が必要です。問題となるのは架空の経費計上・過大な按分など「事実に基づかない経費計上」です。実態に基づいた正確な会計処理と申告を行うことが合法節税の基本原則です。
🏢 都心×駅近マンション投資の個別相談【無料・デジタルギフト最大5万円】
入居率99.96%・最長35年家賃保証。年収700万円以上の会社員の節税・資産形成を専属コンサルがマンツーマンで伴走。Web面談2万円・対面5万円相当のデジタルギフトプレゼント中。
→ JPリターンズ 無料個別相談を予約する
免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
コメント