不動産投資の「損益通算」で給与所得税を取り戻す計算方法【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産所得に赤字が生じた場合、給与所得等の他の所得と損益通算して合計所得を下げることで所得税・住民税の節税が可能です。ただし「土地取得に充てた借入金の利息相当部分」は損益通算できないルールがあります。

損益通算の計算例（給与所得700万円・不動産所得▲100万円の場合）

損益通算の注意点（土地ローン利息の取り扱い）

• 土地取得費に対応するローン利息は損益通算の対象外（所得税法41条の4）
• 建物取得に充てたローン利息は必要経費として損益通算の対象になる
• 土地と建物の取得費の按分計算が必要（売買契約書の記載・不動産取得税・消防評価等を参照）
• 不動産所得の赤字が給与所得控除後の給与所得を超える場合、超える部分は翌年以降に繰り越し（青色申告）

FAQ

Q. 不動産投資を始めたばかりで初年度から大きな赤字が出ました。損益通算は全額認められますか？

A. 原則として認められますが、損失が「生活に通常必要でない資産に係る所得の計算上生じた損失」に該当する場合は損益通算できません。また投資目的が明らかな場合でも、事業性のない「趣味・娯楽」的な不動産には損益通算が認められないケースがあります。税務上の判断は個別の事情によるため、税理士への相談を強く推奨します。