不動産の「買換え特例（特定の居住用財産の買換え）」の要件と注意点【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

居住用財産を売却して別の居住用財産に買い換える場合、「特定の居住用財産の買換え特例（租税特別措置法36条の2）」を使うと売却益への課税を将来に繰り延べることができます。

買換え特例の主な要件

買換え特例利用の実務上の注意点

• 買換え特例は「課税の繰延べ」であり非課税ではない（将来の売却時に課税が生じる）
• 3,000万円控除（居住用財産の特別控除）と同時に適用することはできない（有利な方を選択）
• 確定申告で「買換え特例の適用を受ける旨」を申告書に記載する必要がある
• 「1億円以下」の要件は売買契約書の価格で判断する

FAQ

Q. 3,000万円控除と買換え特例のどちらが有利ですか？

A. 売却益が3,000万円以下であれば3,000万円控除（居住用財産の特別控除）の方が有利です。なぜなら3,000万円控除は売却益を非課税にする制度（課税がゼロ）であるのに対し、買換え特例は課税の先送りに過ぎないためです。売却益が3,000万円を超える場合や将来の税制変更・買換え物件の価値上昇が見込まれる場合に買換え特例が有利になることがあります。税理士に具体的な数字をもとに試算してもらうことをお勧めします。