市街地開発事業（土地区画整理・市街地再開発）の仕組みと宅建試験頻出ポイント【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

市街地開発事業は都市の計画的な整備・改善を行うための事業です。宅建試験では土地区画整理事業の「換地処分」と市街地再開発事業の「権利変換」が頻出です。

土地区画整理事業の仕組み

• 目的：道路・公園等の公共施設の整備と宅地の利用増進
• 手法：従前の宅地を換地（整理後の宅地）と交換する。道路等に充当する部分は減歩（げんぶ）として提供
• 施行者：個人・組合・区画整理会社・地方公共団体・国土交通大臣・機構等
• 換地処分後に登記が完了し、所有権が新しい宅地に移転

市街地再開発事業の権利変換

第一種市街地再開発事業では、従前の土地・建物の権利を新たに建設されるビルの床（権利床）に変換します（権利変換）。所有者は整理前の権利に相当する床を取得できます。土地区画整理の「換地」に相当する概念です。

FAQ

Q. 土地区画整理事業の施行地区内の土地を購入する際の注意点は？

A. 施行地区内の土地は換地後に位置・形状・面積が変わる可能性があります。また建築行為には施行者の承認が必要です（土地区画整理法76条）。購入前に施行者（組合または行政）に換地設計の内容を確認することが必須です。