📅 情報基準日：2026年5月現在
宅建業法の「8種制限」は宅建業者が自ら売主となる場合に買主（業者以外）を保護するための規制で、試験でも毎年出題されます。8種類すべての内容と「業者間取引では適用されない」点を正確に理解することが合格のカギです。
8種制限の一覧と概要
| 制限 | 内容 | 違反の効果 |
|---|---|---|
| ①自己所有でない物件の売買契約禁止 | 他人物・未取得物件の売買契約原則禁止 | 当該契約は取消し等 |
| ②クーリングオフ | 事務所以外での申込みは8日以内に撤回可能 | 特約で排除不可・書面発信主義 |
| ③損害賠償額の予定等の制限 | 損害賠償額の予定＋違約金の合計が代金の20%以下 | 20%超の部分は無効 |
| ④手付の額の制限 | 代金の20%以下の手付金しか受領できない | 超過分の特約は無効 |
| ⑤手付金等保全措置 | 一定金額超の手付金等は保全措置が必要 | 未実施なら受領不可 |
| ⑥瑕疵担保責任（担保責任）の特約制限 | 引渡し後2年以上の担保責任特約が必要 | 2年未満の特約は無効 |
| ⑦割賦販売の制限 | 引渡し後30日以内は所有権留保禁止 | 登記引渡し後の留保は原則禁止 |
| ⑧所有権留保等の禁止 | ローン完済前の所有権移転登記を留保する場合の規制 | 代金の30%超受領後は留保禁止 |
8種制限が適用されない場合
8種制限は「宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外の場合」に適用されます。
- 売主も買主も宅建業者（業者間取引）→適用されない
- 売主が宅建業者以外（個人間売買）→適用されない（仲介時は適用なし）
- 売主が宅建業者・買主が業者以外（一般消費者）→適用される
損害賠償額の予定と手付額の20%ルール
①損害賠償額の予定・違約金の合計は代金の20%以下しか定められない（超過部分は無効）。
②手付金の額は代金の20%以下しか受領できない（超過する特約は無効）。
ひっかけポイント：「20%超の特約は全体が無効」ではなく「20%超の部分のみ無効」（一部無効）。
担保責任（瑕疵担保）の特約制限
民法上の売主の担保責任の期間を短縮したり免除したりする特約は、引渡しから2年以上の担保責任を認める特約でなければ無効となります（2年未満の特約→民法の原則が適用）。
FAQ
Q. 仲介業者として関わった場合も8種制限は適用されますか？
A. 適用されません。8種制限は売主が宅建業者の場合の規制です。仲介業者として関与するだけでは適用されません。ただし媒介契約の規制（専任媒介・一般媒介等）は別に適用されます。
Q. 「自己所有でない物件の売買契約禁止」には例外はありますか？
A. はい。①取得する契約（停止条件付きを除く）を締結している場合、②業者間取引の場合、は例外として認められます。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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