宅建2026年度 民法「抵当権」深掘り攻略｜法定地上権・一括競売・根抵当権の頻出ポイント

📅 情報基準日：2026年5月現在

抵当権は宅建試験の民法で最も頻出テーマの一つです。「法定地上権」「根抵当権」「第三取得者の保護」の3つの難所を確実に攻略しましょう。

法定地上権の成立要件（民法388条）

法定地上権とは、競売によって土地と建物の所有者が異なることになった場合に、建物所有者が土地を使用できるように法律上当然に成立する地上権です。

• ① 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること
• ② 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること
• ③ 土地または建物のいずれかに抵当権が設定されたこと
• ④ 競売によって土地と建物の所有者が異なることになったこと

ひっかけポイント：抵当権設定後に建物を建てた場合→法定地上権は成立しない（①の条件を満たさない）。

一括競売（民法389条）

土地の抵当権者は、抵当権設定後に建物が建てられた場合、土地と建物を一括して競売することができます（一括競売）。ただし、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の代金からのみです。

根抵当権のポイント（民法398条の2以下）

項目	根抵当権	通常の抵当権
被担保債権	一定の範囲の不特定の債権（継続的取引）	特定の債権
極度額	必ず定める（最大担保額）	なし
元本確定	確定前は債権が変動する。確定後は通常の抵当権と同様	−
随伴性	元本確定前は随伴性なし（債権譲渡しても根抵当権は移転しない）	随伴性あり

第三取得者の保護

• 代価弁済：抵当権が設定された不動産を取得した第三取得者が、抵当権者から請求を受けた場合、代価（取得した際の代金）を支払って抵当権を消滅させることができる
• 抵当権消滅請求：第三取得者が自ら見積もった価格で抵当権者に弁済等の申し出ができる制度

FAQ

Q. 抵当権設定後に建物が火災で焼失した場合、抵当権はどうなりますか？

A. 建物が滅失した場合、抵当権の目的物がなくなるため、建物への抵当権は消滅します。ただし、火災保険金に対して抵当権者は「物上代位」として保険金請求権を差し押さえることができます（民法372条・304条）。

Q. 根抵当権の「元本確定」はどんな場合に起きますか？

A. ①根抵当権者または設定者による元本確定の請求（設定後3年経過後）②設定者の死亡・破産③根抵当権者の債権が全部移転した場合等で元本が確定します。

まとめ

• 法定地上権は「設定当時に建物存在・同一所有者・競売で分離」の3要件
• 一括競売は抵当権設定後に建てられた建物も競売可能（土地代金のみ優先弁済）
• 根抵当権は極度額必須・元本確定前は随伴性なし
• 第三取得者は代価弁済または抵当権消滅請求で抵当権を消滅させられる

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参考資料・公式情報

• 民法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。