宅建2026年度 都市計画法「都市計画区域・用途地域・地域地区」基礎完全整理

📅 情報基準日：2026年5月現在

都市計画法の「都市計画区域」「用途地域」は宅建試験の法令上の制限の基本です。全体像を把握してから個別の規制を学ぶと効率よく理解できます。

都市計画区域の種類

区域の種類	内容
市街化区域	すでに市街地を形成している区域・優先的・計画的に市街化を図る区域
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域（原則として開発・建築が制限される）
区域区分が定められていない区域	市街化区域・調整区域に区分されていない都市計画区域
準都市計画区域	都市計画区域外で、一定の土地利用規制が必要な区域

ひっかけポイント：用途地域は市街化区域には必ず定めるが、市街化調整区域には原則定めない（定めることも可）。準都市計画区域には一定の用途地域を定めることができる。

13種類の用途地域の概要

区分	用途地域
住居系（8種）	第1種低層・第2種低層・第1種中高層・第2種中高層・第1種住居・第2種住居・準住居・田園住居
商業系（2種）	近隣商業・商業
工業系（3種）	準工業・工業・工業専用

試験では「工業専用地域では住宅・学校・病院が建てられない」「第1種低層住居専用地域では店舗・事務所が原則として建てられない」などの建築制限が頻出です。

地域地区（用途地域以外）の重要な種類

地域地区	内容
高度地区	建物の高さの最高限度・最低限度を定める（景観保護等）
高度利用地区	土地の高度利用を図るため容積率の最高限度・最低限度・建蔽率の最高限度等を定める
特定街区	特定の街区に容積率・高さ等を個別に定める（ビル街等）
防火地域・準防火地域	建物の防火性能を高めるための区域

ひっかけポイント：高度地区と高度利用地区の違い

試験でよく混同されるのが「高度地区」と「高度利用地区」です。

• 高度地区→建物の「高さ」を規制（最高・最低を定める）
• 高度利用地区→土地の「利用の高度化（容積率等）」を規制（高層ビルを建てることを促進）

FAQ

Q. 市街化調整区域に住宅を建てることは一切できませんか？

A. 一定の例外があります。農業者用の住宅・都市計画事業として建設するもの・既存権利による建物・特定行政庁の許可を得た建物等は建設できます。ただし原則として許可が必要です。

Q. 用途地域のない区域でも建築基準法は適用されますか？

A. 適用されます。用途地域のない区域でも建築基準法の一般的な規定（道路斜線・高さ制限等の集団規定の一部）は適用されます。

まとめ

• 市街化区域には用途地域を必ず定める・市街化調整区域には原則定めない
• 用途地域は住居系8種・商業系2種・工業系3種の計13種類
• 高度地区＝高さ規制、高度利用地区＝容積率等の高度利用促進
• 準都市計画区域にも一定の用途地域を定めることが可能

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参考資料・公式情報

• 都市計画法（e-Gov法令検索）
• 建築基準法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。