📅 情報基準日：2026年5月現在
宅建業法の業務上の規制は宅建試験で複数問出題されます。「広告開始時期」「契約締結時期」の制限は特にひっかけが多い分野です。
誇大広告の禁止
宅建業法第32条：著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良もしくは有利であると誤認させるような表示をしてはなりません。
- 禁止対象：価格・所在・規模・形質・権利・利用制限・環境・交通利便等の誇大表示
- 故意に限らない（過失による誇大広告も違反）
- 措置命令・業務停止・罰則の対象
広告開始時期の制限
宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な許可・確認等の処分があった後でなければ、その宅地・建物の売買・交換に関する広告を行ってはなりません（宅建業法第33条）。
| 物件の種類 | 広告できる時期 |
|---|---|
| 建物（新築） | 建築確認を受けた後 |
| 宅地の造成 | 開発許可を受けた後（許可不要の場合は工事着手後） |
ひっかけポイント：広告は建築確認後から可能。後述の「契約」は建築確認後でも完了していない場合は禁止という違いに注意。
契約締結時期の制限
宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な許可・確認等の処分があった後でなければ、売買契約（交換含む）を締結してはなりません（宅建業法第36条）。
ひっかけポイント：賃貸借契約は制限の対象外。売買・交換のみが制限されます。広告は建築確認後から可能ですが、契約は工事完了後でなくても建築確認さえあれば可能（確認前は広告も契約も両方不可）。
従業者証明書・業務帳簿のポイント
- 従業者証明書：宅建業者は従業者（補助者・パートを含む）に証明書を携帯させる義務。業務中に取引の相手方から請求があれば提示しなければならない（宅建士証ではない）
- 業務帳簿：宅建業者は各事務所に帳簿を備え、取引ごとに記録。各事業年度末から5年間保存（紙・電子を問わず）
- 従業者名簿：各事務所に備え、10年間保存（帳簿より長い！ひっかけ注意）
FAQ
Q. 建築確認前に「予約」や「購入申込書」を取ることはできますか？
A. 「売買契約」には当たらない単なる予約・申込みの受付は、法律上の解釈としては一般的に禁止ではないとされています。ただし申込証拠金等の金銭の授受を伴う場合は実質的な売買契約とみなされるリスクがあります。
Q. 宅建業者の従業員がパートタイマーの場合、従業者証明書は必要ですか？
A. 必要です。正社員・パートタイマー・アルバイト問わず、宅建業に関する業務を行う従業者全員に従業者証明書の携帯義務があります。
まとめ
- 誇大広告は故意・過失問わず禁止
- 広告は建築確認後から可能、賃貸借は制限なし
- 売買契約は建築確認後から可能（工事完了前でも確認があれば締結可）
- 帳簿は5年間保存・従業者名簿は10年間保存
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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