相続税「不動産の評価額」路線価・倍率方式・小規模宅地等特例の活用法【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

相続税の計算において、不動産（土地・建物）の評価は時価ではなく「財産評価基本通達」に基づく評価額を使います。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で評価されます。小規模宅地等の特例を活用することで評価額を大幅に下げることができます。

土地の評価方法

路線価方式

市街地にある宅地はほとんど路線価方式で評価します。路線価は国税庁が毎年7月に公表する「1㎡あたりの土地の評価額」（公示地価の80%が目安）です。評価額＝路線価×面積×各種補正率。補正率には：奥行価格補正率（奥行が長い・短い土地の補正）、不整形地補正率（形が悪い土地の減額）、間口狭小補正率、二方路線影響加算等があります。

倍率方式

路線価が設定されていない地域（農地・山林・地方の宅地等）は倍率方式で評価します。評価額＝固定資産税評価額×国税局長が定める倍率。倍率は地域・地目によって異なり、国税庁の評価倍率表で確認できます。

小規模宅地等の特例

例：路線価総額5,000万円・300㎡の自宅土地。特定居住用宅地特例適用後：5,000万円×80%減＝4,000万円減額→評価額1,000万円。相続税の基礎控除（3,000万円+600万円×相続人数）も合わせると、小規模宅地特例で税負担が大幅に軽減されます。

建物の評価

建物は固定資産税評価額（時価の50〜70%程度）で評価します。賃貸中の建物（貸家）は：建物評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)。借家権割合は通常30%なので、空室ゼロの賃貸建物は評価額×70%になります。土地も貸家建付地として評価減（路線価評価×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)）が適用されます。

よくある質問

Q. 路線価より実勢価格が低い土地でも路線価評価になりますか？

A. 原則として路線価評価ですが、路線価が時価（実勢価格）を大幅に上回る場合は「総則6項」の規定により時価評価に引き直されるリスクがあります（国税庁が再評価する場合あり）。不動産の著しい相続税対策（路線価と実勢価格の乖離を利用した節税）には注意が必要です。

Q. 小規模宅地の特例は申告しないと適用されませんか？

A. はい、申告書に特例の適用を記載し期限内に申告することが必要です。申告を怠ると適用されません。特例適用で納税額がゼロになる場合でも申告は必要です。