相続税の申告において、不動産の評価額の計算は最も重要かつ複雑な部分です。評価額を正しく計算しないと、過大申告（払いすぎ）または過小申告（追徴課税）につながります。宅建士が基本から解説します。
目次
土地の評価方法：路線価方式と倍率方式
土地の相続税評価は、エリアによって2つの方式のどちらかで計算します（相続税法22条・財産評価基本通達）。
① 路線価方式（市街地の土地）
評価額 = 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡） 路線価：国税庁が毎年7月に公表（公示地価の約80%水準） 補正率：奥行補正・不整形地補正・側方路線影響加算等
路線価は国税庁ウェブサイト（財産評価基準書路線価図）で確認できます。
② 倍率方式（農村部・路線価のない地域）
評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率 倍率：国税庁が地域ごとに設定（1.1〜数十倍）
建物の評価方法
建物の相続税評価は比較的シンプルです。
評価額 = 固定資産税評価額（時価の約70%水準）
賃貸建物の場合：
評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合30%)
= 固定資産税評価額 × 0.7
賃貸中の建物は自用よりも評価額が低くなります。これが「賃貸物件は相続税対策になる」と言われる理由の一つです。
賃貸用不動産（貸家建付地）の評価減
賃貸アパートが建っている土地（貸家建付地）は、自用地より低く評価されます。
貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) 例：自用地評価5,000万円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100% = 5,000万 × (1 - 0.6 × 0.3 × 1.0) = 5,000万 × 0.82 = 4,100万円（18%減額）
小規模宅地等の特例（最重要）
相続税における最大の節税特例です（租税特別措置法69条の4）。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地（自宅） | 330㎡ | 80%減額 |
| 特定事業用宅地（事業） | 400㎡ | 80%減額 |
| 貸付事業用宅地（賃貸） | 200㎡ | 50%減額 |
例：評価額1億円の自宅（330㎡以内） 小規模宅地特例適用後：1億円 × 20% = 2,000万円 → 8,000万円分が課税対象から外れる
特例適用の主な要件（自宅の場合）
- 配偶者：無条件で適用可
- 同居親族：相続開始前から同居し、申告期限まで所有・居住継続
- 家なき子：相続前3年間自己所有住宅に居住していない相続人
この特例の適用可否で相続税が数百万〜数千万円変わるため、税理士への相談は必須です。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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