不動産投資「確定申告と必要経費」減価償却・修繕費・管理費の正しい処理【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

不動産投資で得た家賃収入は「不動産所得」として確定申告が必要です（年間20万円超の場合）。必要経費を適切に計上することで課税所得を圧縮し、税負担を減らすことができます。特に減価償却費は実際の現金支出なしに経費計上できる強力な節税手段です。

不動産所得の必要経費一覧

減価償却費の計算

建物は土地を除いた取得価額を法定耐用年数で均等償却します（定額法）。主な耐用年数：木造22年・軽量鉄骨（骨格材3mm以下）19年・重量鉄骨34年・RC（鉄筋コンクリート）47年。中古資産の簡便法耐用年数：法定耐用年数の全部経過物件は「法定耐用年数×0.2」（最短2年）。一部経過物件は「(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×0.2」。

修繕費と資本的支出の区分

修繕費（全額経費計上）：現状維持・原状回復のための支出。例：雨漏り修理・外壁塗装（老朽化補修）。資本的支出（資産計上・減価償却）：建物の価値を高める支出。例：間取り変更・設備グレードアップ・エレベーター新設。判断が難しい場合：①支出金額が20万円未満→修繕費。②おおむね3年以内の周期で定期的に行う修繕→修繕費。③60万円未満かつ前期末取得価額の10%以下→修繕費。

青色申告の活用

不動産所得がある場合、青色申告を選択することで：①最大65万円の青色申告特別控除。②家族従業員への給与を経費計上（青色事業専従者）。③赤字の繰越控除（3年間）。③貸室が10室以上（事業規模）なら65万円控除、それ以下でも単式簿記・期限内申告で10万円控除が適用。確定申告書の提出と前年3月15日までの青色申告承認申請書提出が必要です。

よくある質問

Q. 土地も減価償却できますか？

A. できません。土地は減価しない資産として償却の対象外です。建物部分のみ償却できます。購入価額を土地・建物に按分する際は固定資産税評価額の比率や売買契約書の内訳を参考にします。

Q. ローンの元金返済は経費になりませんか？

A. 元金は経費になりません。資産の取得（債務の返済）であるためです。経費になるのは支払利息のみです。ただし減価償却費という別の形で建物の取得費が経費化されます。