相続「空き家の売却と3,000万円特別控除（空き家特例）」2024年改正後の活用と注意点【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

被相続人が一人で居住していた自宅（空き家）を相続して売却した場合、一定の要件を満たすと課税譲渡所得から3,000万円を控除できます（措法35条3項）。2024年1月から適用要件が改正され、より使いやすくなった一方で注意点も生まれました。

空き家特例の概要

項目	内容
特例名	被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除
控除額	3,000万円（相続人が3人以上は2,000万円に縮小・2024年1月以降売却分）
適用期限	2027年12月31日まで
被相続人の居住要件	相続開始直前まで一人居住（老人ホーム入居の場合は一定要件あり）

2024年改正の主な変更点

①売主の耐震改修・解体義務の緩和：2023年12月以前は売主が引渡し前に耐震改修または解体が必要でしたが、2024年1月以降は「引渡し後に買主が耐震改修または解体を行った場合」も適用対象になりました（確認書類が必要）。②相続人が3人以上の場合の控除額縮小：2024年1月以降の売却分から、相続人が3人以上の場合は控除額が3,000万円から2,000万円に縮小されます。

主な適用要件

①被相続人が相続開始直前まで独居していた家屋（区分所有建物・2人以上居住の建物は不可）。②相続人が相続開始直前から売却まで、その家屋を居住用または事業用に使用していないこと。③相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却。④売却価格が1億円以下。⑤1981年5月31日以前に建築（旧耐震基準）の建物であること。

確定申告の手続きと必要書類

①確定申告書（第3表）。②「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の明細書」。③売買契約書コピー。④登記事項証明書。⑤被相続人の住民票・除票。⑥耐震基準適合証明書または建物の解体証明（解体写真等）。⑦市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」。（買主が引渡し後に耐震化・解体する場合）⑧買主作成の耐震改修・解体の証明書類。

よくある質問

Q. 老人ホームに入居後に亡くなった場合も対象になりますか？

A. 一定の要件（要介護認定等を受けて老人ホーム等に入居し、入居後に自宅を賃貸等に使用していない）を満たす場合は対象になります。ただし老人ホーム入居後に他の人が居住した場合は対象外です。

Q. 新耐震基準の建物（1982年以降建築）は空き家特例が使えませんか？

A. 対象外です。空き家特例は旧耐震基準（1981年5月31日以前建築）の建物に限定されています。新耐震基準の空き家を相続して売却した場合は通常の居住用財産3,000万円特別控除（措法35条1項）を適用できる場合があります。

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