📅 情報基準日：2026年5月現在（令和8年度税制対応）
不動産（土地・建物）は相続財産の大きな部分を占めます。相続税の計算における不動産評価額の仕組みを理解することで、生前対策の効果を最大化できます。
目次
相続税の基礎控除と税率
- 基礎控除額：3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
- 例：相続人が配偶者＋子2人の場合：3,000万 ＋ 600万×3人 = 4,800万円
- 課税遺産総額が基礎控除以下 → 相続税ゼロ
土地の相続税評価（路線価方式）
土地の評価額 = 路線価（円/m²）× 補正率 × 地積（m²）
路線価は公示地価の約80%水準
補正率：奥行・形状・間口・不整形地による調整
路線価は公示地価の約80%水準
補正率：奥行・形状・間口・不整形地による調整
不動産の評価減（相続対策）
| 状況 | 評価減 |
|---|---|
| 土地に建物が建っている（自用地） | 路線価評価（時価の80%程度） |
| アパート用地（貸家建付地） | 路線価 × （1 − 借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
| 貸家（建物） | 固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合0.3） |
| 小規模宅地等の特例（居住用330m²以下） | 評価額の80%減 |
FAQ
Q. アパートを建てると相続税対策になりますか？
A. 現金をそのまま相続するよりアパート（貸家建付地＋貸家）で相続する方が評価額が大幅に下がります。ただし「節税のためにアパートを建てたが空室だらけになった」という失敗も多いです。節税効果だけで判断せず、賃貸需要・収支計算を先に行うことが重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の情報に基づきます。個別の税務・法律判断は専門家にご相談ください。
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