不動産投資の減価償却費の計算と節税効果の仕組み【2026年版・定額法・定率法】

2026年5月14日

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産投資の節税の核心は「減価償却費」にあります。実際に現金が出ていかないのに経費として計上できるため、帳簿上の損失（赤字）を作り給与所得と損益通算できます。

定額法による減価償却費の計算

年間減価償却費 = 建物の取得価額 × 1/法定耐用年数
木造：22年 / 軽量鉄骨：19〜27年 / 重量鉄骨：34年 / RC造：47年
例：RC造マンション建物3,000万円 → 3,000万円 ÷ 47年 = 約63.8万円/年

耐用年数を超えた中古建物：法定耐用年数 × 20% （端数切り捨て・最低2年）
例：木造22年 × 20% = 4年（4年で全額償却 → 短期に大きな節税効果）

耐用年数の一部が経過した中古建物：（法定耐用年数 − 経過年数）+ 経過年数 × 20%

年収800万円（所得税率20%・住民税10%）の給与所得者が、木造中古（耐用年数4年）で建物1,000万円を購入した場合：年間減価償却費250万円 × 30%（税率） ≈ 年75万円の節税効果（4年間）。ただし耐用年数経過後はデッドクロスが早く来ることに注意が必要です。

A. できません。土地は経年劣化しないため減価償却の対象外です。建物部分のみが対象です。購入価格に占める土地・建物の割合を正確に按分することが重要です（固定資産税評価額の比率・建物の再調達価格等で按分）。

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不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）
e-Gov法令検索・国土交通省の公的情報に基づき情報発信しています。

本記事は執筆時点の情報に基づきます。個別の税務・法律判断は専門家にご相談ください。

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宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士合格。現在はサラリーマン兼大家業に従事。

不動産資格四冠全て合格した見識、さらに国交省やe-Govの最新統計データを基に情報発信中。