📅 情報基準日：2026年4月17日
「自ら売主の8種制限」は、宅建業者が売主として一般消費者（宅建業者以外）と取引する際に課される特別規制です。宅建業法第39条〜47条の2に規定され、宅建試験で毎年出題される超重要テーマです。
目次
8種制限の一覧
| 制限の種類 | 内容 |
|---|---|
| ①自己所有でない物件の売買制限 | 他人物売買・未完成物件には制限あり（例外：保全措置等） |
| ②手付の額の制限 | 代金の20%超の手付受領禁止 |
| ③手付金等の保全措置 | 一定額超の手付金等は保全措置が必須 |
| ④損害賠償額の予定等の制限 | 損害賠償予定額・違約金の合計が代金の20%超は無効 |
| ⑤手付による解除 | 手付倍返し解除を制限する特約は無効（買主に不利なもの） |
| ⑥クーリングオフ | 事務所等以外での申込みは8日以内に書面で解除可能 |
| ⑦割賦販売の契約解除の制限 | 割賦販売の解除には30日以上の催告が必要 |
| ⑧所有権留保等の禁止 | 代金完済まで所有権を売主に留保するには制限あり |
手付金等の保全措置（③の詳細）
保全措置が必要な金額の基準
| 物件の状態 | 保全が必要な金額 |
|---|---|
| 未完成物件 | 代金の5%超または1,000万円超 |
| 完成物件 | 代金の10%超または1,000万円超 |
保全措置の方法
- 銀行等による連帯保証
- 保険事業者による保証保険
- 指定保管機関への寄託（完成物件のみ）
クーリングオフ（⑥の詳細）
クーリングオフが可能な条件
- 申込みまたは契約が事務所等以外で行われたこと
- クーリングオフについて書面で告知を受けた日から8日以内
- 書面（書留等）で通知すること（発信主義）
クーリングオフできない場合
- 物件の引渡しを受けかつ代金の全額を支払った場合
- 告知から8日を経過した場合
- 申込みが事務所等で行われた場合
事務所等の定義
クーリングオフが適用されない「事務所等」には以下が含まれます：
- 宅建業者の事務所
- 継続的に業務を行う場所（モデルルームで専任宅建士を置いているもの等）
- 買主が自ら指定した買主の自宅・勤務先
8種制限の適用範囲
⚠️ 8種制限は「宅建業者が売主・相手方が宅建業者以外（一般消費者）」の場合のみ適用されます。買主も宅建業者の場合は8種制限は適用されません。
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よくある質問（FAQ）
Q. 手付金が代金の20%以内なら保全措置は不要ですか？
A. 額の上限（20%）と保全措置の要否は別の規制です。完成物件で代金の10%超または1,000万円超の手付金を受け取る場合は保全措置が必要です。
Q. クーリングオフは電話やメールでもできますか？
A. 法律上は「書面」での通知が必要です。書留郵便等の書面で行ってください。
Q. 買主が宅建業者の場合、クーリングオフは適用されますか？
A. 適用されません。8種制限はすべて「相手方が宅建業者以外の場合」にのみ適用されます。
免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。試験制度・法令は変更される場合があります。最新情報は公式発表をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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