📅 情報基準日：2026年4月1日（宅建業法 施行日時点）
宅建試験「宅建業法」は全50問中20問を占める最重要分野です。宅地建物取引業法の仕組みを体系的に理解することで、安定して高得点が狙えます。
宅建業法の出題構成
| テーマ | 出題数目安 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 宅建業・免許 | 2〜3問 | 宅建業の定義・免許権者・欠格事由・有効期間 |
| 宅地建物取引士 | 2〜3問 | 登録・試験・設置義務・業務上の義務 |
| 営業保証金・弁済業務保証金 | 1〜2問 | 供託・還付・取戻し |
| 媒介契約 | 1〜2問 | 3種類・依頼者への義務・レインズ登録 |
| 重要事項説明（35条書面） | 2〜3問 | 記載事項・IT重説・宅建士の説明義務 |
| 37条書面（契約書面） | 1〜2問 | 必要的記載事項・任意的記載事項 |
| 8種制限 | 3〜4問 | 自己契約・クーリングオフ・手付・損害賠償予定額等 |
| その他（報酬・監督処分・罰則） | 2〜3問 | 報酬上限計算・監督処分の種類 |
宅建業の定義と免許
宅建業とは、宅地・建物の売買・交換・賃借の代理・媒介を業として行うことです（宅建業法第2条）。「業として」とは、不特定多数を相手に反復継続して行うことを意味します。
免許権者
- 1つの都道府県のみに事務所 → 都道府県知事免許
- 2つ以上の都道府県に事務所 → 国土交通大臣免許
- 有効期間：5年（更新も5年）
8種制限（自ら売主の場合の制限）
宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者以外の場合に適用される8つの制限です。
| 制限の種類 | 内容 |
|---|---|
| 自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限 | 原則禁止（他人物・未完成物件の保全措置なし） |
| クーリングオフ | 事務所等以外での契約→告知から8日間撤回可 |
| 手付の額の制限 | 代金の20%を超える手付禁止 |
| 手付の性質 | 解約手付とみなす（手付放棄・倍返しで解除可） |
| 損害賠償額の予定・違約金の制限 | 代金の20%を超えて定めることができない |
| 瑕疵担保（契約不適合）責任の特約制限 | 引渡しから2年以上とする必要あり |
| 割賦販売契約の解除制限 | 30日以上の催告後でなければ解除不可 |
| 所有権留保等の禁止 | 代金30%・引渡し前には所有権留保禁止 |
報酬の計算
売買の仲介手数料上限（消費税別）：
売却価格200万円以下：5%、200万超400万円以下：4%、400万超：3%
速算式：（売却価格×3%＋6万円）×1.1（消費税込） ※400万円超の場合
まとめ・ポイント整理
- 宅建業法は20問出題。16点以上（80%）を目標に高得点を狙う分野
- 8種制限は「業者間取引には適用されない」が大前提
- 手付・損害賠償予定額は代金の20%上限が重要数字
- 35条書面は宅建士が説明・記名、37条書面は宅建士の記名のみで説明義務なし
よくある質問（FAQ）
Q. 宅建業法20問で何点取れれば合格できますか？
A. 宅建業法は得点源なので16〜18点（80〜90%）を目標にしましょう。ここで高得点を取れると他の分野で多少失点しても合格ラインに届きます。
Q. 8種制限は全部暗記しないといけませんか？
A. 8種の名称を全部暗記するより、各制限の「趣旨（なぜ規制するのか）」を理解した上で内容を覚えると試験で応用が効きます。特にクーリングオフ・手付制限・損害賠償予定額制限の3つは確実に。
Q. IT重説（オンライン重要事項説明）は試験に出ますか？
A. 2021年から本格的に解禁されたIT重説は近年出題が増えています。「宅建士が記名した書面を事前送付した上でオンラインで実施」が基本ルールです。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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