宅建業法の仲介手数料の仕組み：上限額の計算・受領できるタイミング・特例

※本記事の情報基準日：2026年4月

仲介手数料の上限額（売買）

宅建業者が売買の仲介（媒介）をした場合に受け取れる報酬（仲介手数料）は、宅建業法・国土交通省告示で上限が定められています。

取引価格	手数料の上限（税抜き）
200万円以下の部分	取引価格の5%
200万円超〜400万円以下の部分	取引価格の4%
400万円超の部分	取引価格の3%

実務では「400万円超の取引価格 × 3% ＋ 6万円」という速算式が使われます（消費税別）。

低廉な空き家（400万円以下）の特例

• 2018年の宅建業法改正で、売買価格が400万円以下の空き家等の売買について、売主側の業者は現地調査費用等を加算した報酬（上限18万円＋消費税）を受け取れる特例が設けられた
• これにより、採算が取りにくかった地方の低価格空き家の流通促進が図られた

賃貸仲介の手数料の上限

• 賃貸借の仲介手数料の上限：「借賃1ヶ月分＋消費税」
• 貸主・借主の双方から受け取る合計が「1ヶ月分」が上限
• 借主への請求は原則として0.5ヶ月分。ただし借主の承諾がある場合は1ヶ月分まで請求可能

仲介手数料を受領できるタイミング

• 売買：売買契約締結後（または引渡し後）に受領可能。一般的には売買契約時に半額・引渡し時に残額という分割受領が多い
• 賃貸：賃貸借契約締結後に受領可能
• 「成功報酬」の原則：取引が成立しない場合は仲介手数料を受け取ることができない

宅建試験の頻出ポイント

• 売買の仲介手数料上限：「取引価格 × 3% ＋ 6万円（消費税別）」速算式を覚える
• 低廉な空き家（400万円以下）の売主側：最大18万円（消費税別）の特例
• 賃貸の仲介手数料：貸主・借主の合計で月額賃料の1ヶ月分が上限
• 手数料は「上限」であり、超えると宅建業法違反。下回る分には規制なし

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。