※本記事の情報基準日：2026年4月
「利回り」は不動産投資の最重要指標
不動産投資の収益性を測る最も基本的な指標が「利回り」です。しかし「利回り8%」という数字だけを見て投資判断するのは危険です。表面利回りと実質利回りの違いを正確に理解することが、失敗しない投資の第一歩です。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
計算例：物件価格2,000万円・月家賃8万円の場合
年間家賃収入 ＝ 8万円 × 12ヶ月 ＝ 96万円
表面利回り ＝ 96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8%
表面利回りは計算が簡単で物件比較に便利ですが、以下の費用が一切考慮されていません。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件購入価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
諸経費に含まれる主な費用
- 管理委託費（家賃の5〜10%）
- 固定資産税・都市計画税（年間）
- 火災保険料（月割）
- 修繕費・修繕積立金（年間家賃の10%目安）
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
計算例（同じ物件で比較）
物件価格2,000万円・月家賃8万円・購入時諸費用140万円（仲介手数料・登記費用等）の場合
- 年間家賃収入：96万円（満室想定）
- 空室考慮（稼働率90%）：86.4万円
- 年間諸経費：管理費4.8万＋固定資産税10万＋保険1万＋修繕9.6万 ＝ 約25万円
- 実質年間収入：86.4万 − 25万 ＝ 61.4万円
- 実質利回り：61.4万 ÷（2,000万＋140万）× 100 ＝ 約2.9%
表面利回り4.8% → 実質利回り約2.9%まで下がります。「高利回り」の物件も実質では平凡な収益になることが多いです。
利回りの目安（エリア・物件種別別）
| 物件種別・エリア | 表面利回りの目安 | 実質利回りの目安 |
|---|---|---|
| 都心区分マンション | 3〜5% | 1〜3% |
| 地方区分マンション | 6〜10% | 3〜6% |
| 都市近郊一棟アパート | 6〜9% | 4〜6% |
| 地方一棟アパート | 8〜15% | 4〜8% |
実質利回りが3〜4%を下回る物件はキャッシュフローが出にくく、レバレッジ効果も得にくいため、購入前に収支シミュレーションで検証することが必須です。
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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