※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
「良い物件」は存在するが「誰にでも良い物件」はない
収益物件の選び方に「正解」はありませんが、「失敗しやすい物件」と「成功しやすい物件」の傾向は明確にあります。宅建士・不動産投資家として実際に複数の物件を見てきた経験から、7つの選定基準をお伝えします。
基準1：立地（最重要・変えられない）
- 最寄り駅からの徒歩時間：単身向けは徒歩10分以内が理想。15分を超えると賃貸需要が激減する
- 生活利便施設：スーパー・コンビニ・ドラッグストアが徒歩10分以内にあるか
- 人口動態：国土交通省の地域別将来推計人口で人口が増加・維持されるエリアを選ぶ
- 賃貸需要の厚み：大学・大企業・病院・駅ターミナルなど安定的な需要を生む施設が近くにあるか
基準2：実質利回り（表面利回りに騙されない）
実質利回り ＝（年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100
- 表面利回り8%でも実質利回りが5%を下回るケースは珍しくない
- 諸経費の目安：管理費・固定資産税・修繕費・保険料・管理委託料などで年間家賃収入の20〜30%を想定
- 目安：都市部区分マンションは実質4〜5%、地方一棟アパートは実質6〜8%程度
基準3：築年数（耐用年数と融資期間に影響）
- 新築・築浅：価格が高く利回りが低い。ただし融資が通りやすい
- 築10〜20年：価格が落ち着き利回りが改善。設備更新が必要になり始める
- 築20〜30年：利回りが高くなるが、融資期間が短くなり返済額が増える
- 築30年超：利回りは高いが、大規模修繕・設備更新費用が多くかかる。融資が難しくなることが多い
基準4：構造（耐久性・修繕コスト・融資）
| 構造 | 耐用年数 | 修繕コスト | 融資のしやすさ |
|---|---|---|---|
| 木造（W造） | 22年 | 低 | 融資期間が短くなりやすい |
| 鉄骨造（S造） | 19〜34年 | 中 | 中程度 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 | 高 | 融資期間が長く取りやすい |
基準5：間取り・専有面積（入居者ターゲットと一致しているか）
- ワンルーム（18〜25㎡）：単身者向け。需要は安定しているが競合が多い
- 1K〜1LDK（25〜45㎡）：社会人単身者・カップル向け。最も需要が厚い
- 2LDK〜3LDK（55〜80㎡）：ファミリー向け。入居期間が長いが空室時の影響が大きい
基準6：管理状態（マンションの場合）
- 管理費・修繕積立金の滞納状況を確認する
- 直近の修繕履歴・長期修繕計画の内容を確認する
- 管理規約で民泊・ペット可否・賃貸化の制限がないか確認する
基準7：出口戦略（売れる物件か）
- 流動性が高い（売りやすい）物件の特徴：駅近・人気エリア・一般的な間取り・管理状態が良い
- 売りにくい物件の特徴：地方・狭小地・再建築不可・事故物件履歴・修繕積立金不足
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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