※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
不動産投資ローンの金利と収益の関係
不動産投資において、融資の金利は収益性に直結します。金利が1%上昇するだけで、1億円のローンでは年間100万円の返済額が増加します。金利動向の把握と金利リスクへの備えは、投資家の必須スキルです。
変動金利と固定金利の比較
| 比較項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利の変動 | 市場金利に連動して変動（年2回見直し） | 借入期間中は固定（または一定期間固定） |
| 金利水準（目安） | 低い（2024年時点：0.5〜2%程度） | 高い（2024年時点：1.5〜4%程度） |
| リスク | 金利上昇リスク：金利が上がると返済額が増える | 金利上昇に備えられるが、金利が下がっても恩恵を受けにくい |
| 向いている人 | 金利上昇耐性があり、キャッシュフローに余裕がある投資家 | 長期の返済計画を安定させたい・金利リスクを避けたい投資家 |
2024〜2026年の金利動向と投資への影響
- 日本銀行は2024年3月・7月にゼロ金利政策を解除し、2024年7月に政策金利を0.25%に引き上げた
- 2025〜2026年も段階的な利上げが続く可能性があり、不動産投資ローンの変動金利も上昇傾向
- 金利上昇は不動産価格の下押し圧力になるため、新規取得価格・キャッシュフローへの影響を試算することが重要
金利上昇リスクへの対策
- ①返済比率を低く設定する：家賃収入の40〜50%以下の返済額（元利合計）が目安。金利が上昇しても返済可能な余裕を持つ
- ②金利上昇シナリオで試算する：現在の変動金利＋2〜3%の条件でもキャッシュフローがプラスか確認する
- ③固定金利への借り換えを検討する：金利上昇が続く場合、変動から固定への借り換えを検討。借り換えには手数料（繰上返済手数料等）が発生するため、コスト計算が必要
- ④繰上返済で元金を減らす：余剰資金を繰上返済に充てることで、金利上昇時の影響を小さくする
借り換えのメリットと注意点
- 借り換えのメリット：より低い金利・有利な条件での融資に変更することで返済負担を軽減できる
- 借り換えの費用：繰上返済手数料・新たな諸費用（事務手数料・抵当権設定費用等）が発生。総コストを計算して判断する
- 金融機関の選択：投資用ローンを取り扱う銀行・信用金庫・ノンバンクを比較し、金利・条件・融資実績を確認する
- 借り換え時の審査：物件の評価・収益状況・借主の属性（年収・資産）が再審査されるため、状況によっては借り換えできない場合もある
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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