※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
不動産投資キャッシュフローの計算式
不動産投資の「本当の収益」は、会計上の利益（不動産所得）ではなく「実際に手元に残るキャッシュ（キャッシュフロー）」で判断します。
- 年間キャッシュフロー（CF）＝ 年間家賃収入 ー 運営費用 ー ローン返済額（元利合計）
- 運営費用：固定資産税・都市計画税・管理委託料・火災保険料・修繕費積立・空室損失
具体的な計算例（区分マンション・1室）
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 家賃収入（満室想定） | 80,000円 | 960,000円 |
| 空室損失（稼働率90%想定） | ▲8,000円 | ▲96,000円 |
| 管理委託料（家賃の5%） | ▲4,000円 | ▲48,000円 |
| 修繕積立金（月5,000円） | ▲5,000円 | ▲60,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | ▲3,333円 | ▲40,000円 |
| 火災保険料 | ▲500円 | ▲6,000円 |
| ローン返済（元利合計） | ▲45,000円 | ▲540,000円 |
| 年間キャッシュフロー | 14,167円 | 170,000円 |
キャッシュフローを改善するポイント
- 稼働率を上げる：空室期間を短縮することが最も効果的。募集条件の見直し・管理会社の変更を検討する
- 管理コストを最適化する：管理委託料・修繕費の相見積もりで適正化する
- 借り換えで金利・返済額を下げる：金利が下がれば毎月の返済額が減り、キャッシュフローが改善する
- 家賃を相場に合わせて見直す：長期入居者の家賃が相場を下回っている場合、更新時に適正水準に戻す
CFがマイナスでも保有すべき場合
- CFがマイナスでも節税効果（減価償却・損益通算）が大きい場合は保有メリットがある
- ただし、税引き後を含めてもマイナスが続く場合は早期売却を検討すべき
- 「節税」目的だけで不動産を保有し続けることは、実態的なキャッシュアウトが続くリスクがある
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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